Atraso de obra e distrato: o que a lei devolve a quem comprou na planta

É a decisão mais importante do tema, e quase ninguém sabe que ela existe. O artigo 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, dá ao comprador duas alternativas quando o prazo de entrega é ultrapassado além da tolerância. Escolher uma fecha a outra.

Desfazer o contrato. O comprador pede a resolução por culpa da incorporadora e recebe de volta a integralidade do que pagou, corrigida, em até sessenta dias corridos contados da resolução. Nada é retido: quem deu causa foi o vendedor.

Manter o contrato e ser indenizado. O comprador segue com o negócio, recebe o imóvel quando ele ficar pronto, e tem direito a indenização de um por cento do valor já pago por mês de atraso, corrigido. É indenização tarifada: não depende de provar quanto se perdeu, o que na prática dispensa recibo de aluguel e cálculo de lucro cessante.

Não existe resposta certa em abstrato. Se o imóvel valorizou acima do que foi pago, desfazer devolve dinheiro e entrega o ganho de volta à construtora. Se o mercado caiu, ou se a obra parece que não sai, desfazer pode ser a decisão que preserva o patrimônio. É uma conta, não uma preferência.

Quase todo contrato de imóvel na planta traz uma cláusula dizendo que a entrega pode atrasar um certo número de dias sem que isso seja considerado descumprimento. Ela é legítima, e desde a Lei 13.786/2018 está expressa no artigo 43-A: o prazo suplementar é de até cento e oitenta dias corridos, contados da data prevista no contrato.

O que muita gente lê errado é o resto da frase. A tolerância precisa estar escrita: contrato que não a prevê não a tem, e o atraso começa a contar no dia seguinte à data prometida. Ela é uma só: não se renova a cada aditivo, e não vale duas vezes porque a obra mudou de fase. E ela não é um segundo prazo de entrega: é uma faixa de tolerância, e a construtora que a usa inteira está usando o limite do que a lei permite, não cumprindo o contrato.

Há ainda o ponto que mais aparece nas conversas: dentro da tolerância, não há indenização automática. Mas há o que fazer. Notificar por escrito, guardar a resposta e documentar o estágio da obra é o que constrói a prova de quando o atraso começou, e essa prova costuma valer mais do que qualquer argumento depois.

Quem escolhe manter o contrato tem direito, pelo artigo 43-A, parágrafo segundo, a uma indenização de um por cento por mês de atraso, calculada sobre o valor já pago e corrigida monetariamente. Três detalhes decidem o resultado.

A base é o valor pago, não o valor do imóvel. Quem pagou duzentos mil de um imóvel de seiscentos mil recebe um por cento sobre duzentos mil, e não sobre seiscentos. É a diferença entre dois mil e seis mil por mês, e é a conta que mais gera frustração quando não foi explicada antes.

Ela é tarifada. Não é preciso provar que se pagou aluguel, nem que se deixou de alugar o imóvel. Isso simplifica muito a discussão e é, em geral, o principal ganho prático da lei para quem compra.

Ela não se soma a lucro cessante pelo mesmo atraso. A lei diz que a indenização do parágrafo segundo não é cumulativa com outra pelo mesmo fato. Danos de natureza distinta, como um dano moral por situação concreta, seguem discussão própria.

Distrato é o desfazimento do contrato por iniciativa do comprador. Até 2018 o quanto voltava era decidido caso a caso, e variava muito. A Lei 13.786/2018 fixou tetos, e é aqui que a leitura precisa ser cuidadosa: teto não é valor automático. A construtora pode reter até aquilo, e o que ela efetivamente retém é discutível.

Na incorporação, ou seja, apartamento comprado na planta de incorporadora, o artigo 67-A da Lei 4.591/1964 permite reter a comissão de corretagem integral mais pena convencional de até vinte e cinco por cento da quantia paga. Havendo patrimônio de afetação, a pena pode chegar a cinquenta por cento.

Além disso descontam-se, pelo parágrafo segundo, os impostos reais, as cotas de condomínio, as contribuições a associações e o valor da fruição, de meio por cento ao mês sobre o valor atualizado do contrato, quando o comprador esteve na posse do imóvel.

E há uma proteção pouco citada: pelo parágrafo quarto, os descontos não podem superar a quantia efetivamente paga, salvo a parcela de fruição. Ou seja, o comprador não sai devendo por ter desistido.

É o erro que mais custa dinheiro neste tema, e ele acontece dos dois lados do balcão. Apartamento na planta e lote em loteamento parecem o mesmo negócio, e não são: cada um tem lei própria, teto próprio e, principalmente, base de cálculo própria.

O loteamento é regido pela Lei 6.766/1979. No desfazimento do contrato, o artigo 32-A limita a cláusula penal e as despesas administrativas a dez por cento, e esses dez por cento incidem sobre o valor atualizado do contrato, não sobre o que foi pago. A diferença é enorme para quem pagou pouco.

Um exemplo torna isso concreto. Num lote de duzentos mil em que foram pagos vinte mil, dez por cento do contrato são vinte mil: a retenção pode consumir tudo o que foi pago. No mesmo caso sob regime de incorporação, vinte e cinco por cento incidiriam sobre os vinte mil pagos, e a retenção seria de cinco mil. O mesmo valor desembolsado, resultados opostos.

Por isso a primeira pergunta de qualquer análise aqui não é "quanto você pagou", e sim "o que exatamente você comprou". A resposta está no contrato e na matrícula, e não no nome comercial do empreendimento.

Criado pela Lei 10.931/2004 e inserido na Lei 4.591/1964, o patrimônio de afetação separa contabilmente o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. O terreno, as acessões e as receitas daquela obra ficam apartados e destinados a ela.

Para quem compra, isso é uma proteção real e pouco conhecida: se a construtora quebrar, o acervo daquela obra não se mistura ao restante, e os adquirentes podem, em assembleia, decidir dar continuidade à construção. É a diferença prática entre receber o imóvel e entrar numa fila de credores.

E aqui vem o outro lado, que raramente é dito: o mesmo regime aumenta o teto de retenção no distrato, de vinte e cinco para cinquenta por cento, e adia a devolução para até trinta dias depois do habite-se. Ou seja, quem desiste de um empreendimento afetado recebe menos e mais tarde.

Saber se há afetação, portanto, não é curiosidade técnica: muda o valor e muda o prazo. A informação está averbada na matrícula do empreendimento e costuma constar do contrato.

É a chave que organiza o tema inteiro, e ela vem antes de qualquer cálculo. Os tetos de retenção da Lei 13.786/2018 existem para a hipótese em que o comprador dá causa ao desfazimento. Quando quem falha é a construtora, eles simplesmente não entram na conta.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça diz isso com todas as letras: na resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas é imediata, integral quando a culpa é exclusiva do vendedor, e parcial quando foi o comprador quem deu causa.

Na prática, boa parte das discussões começa com a construtora tratando um caso de culpa dela como se fosse desistência do comprador. A proposta chega com retenção de vinte e cinco por cento sobre um atraso de dois anos. São coisas diferentes, e a diferença entre elas é o valor inteiro da retenção.

É a situação mais comum e a que costuma ser resolvida da pior forma possível. A renda muda, o reajuste sobe, aparece uma parcela grande, e a reação natural é parar de pagar e esperar. O problema é que a inadimplência silenciosa não congela nada: a multa corre, os juros correm, e a construtora escolhe o momento de agir.

O comprador que formaliza tem mais opções do que imagina. Ele pode negociar a repactuação do saldo, pode ceder o contrato a um comprador substituto, hipótese em que o artigo 67-A, parágrafo nono, afasta a cláusula penal, ou pode formalizar o distrato com os tetos da lei em vez de aceitar a proposta que chegar depois.

Vale ainda separar dois assuntos que costumam vir juntos. O reajuste pelo INCC durante a obra é legítimo e previsto em contrato; o que se discute é se o índice, a periodicidade e o momento da troca para o índice pós-chaves foram informados de forma clara. E parcela intermediária grande, o chamado balão, precisa estar no quadro-resumo do artigo 35-A: obrigação de informação, não detalhe de formatação.

Ganhar o direito e receber o dinheiro são etapas distintas, e a segunda tem prazos próprios escritos na lei. Eles variam conforme quem deu causa e conforme o regime do empreendimento, e a diferença entre o melhor e o pior cenário é de meses.

Quando a resolução é por culpa da incorporadora, o artigo 43-A, parágrafo primeiro, manda devolver a integralidade dos valores pagos em até sessenta dias corridos contados da resolução, em parcela única.

Quando o desfazimento é por iniciativa do comprador, o artigo 67-A, parágrafo sexto, dá à incorporadora até cento e oitenta dias corridos. E se houver patrimônio de afetação, a devolução só ocorre em até trinta dias após a expedição do habite-se, o que pode significar anos, porque o marco não é uma data no calendário e sim um evento da obra.

Esse último ponto é o que mais surpreende, e é exatamente por isso que ele precisa ser considerado antes de assinar o distrato, e não depois.

Comprar na planta vem com uma lista de valores que não estavam no anúncio. Parte deles é legítima, parte já foi julgada abusiva, e a diferença quase sempre está em uma coisa: se a cobrança foi informada de forma clara e destacada antes da assinatura.

A comissão de corretagem pode ser transferida ao comprador, e o STJ validou essa prática quando há informação prévia. Já a taxa de assessoria técnico-imobiliária, a SATI, foi declarada abusiva no mesmo julgamento: cobrar pelo serviço jurídico de quem vende, de quem compra, é venda casada.

Sobre condomínio e IPTU antes das chaves, a orientação consolidada é que a responsabilidade do adquirente começa com a posse efetiva, com a imissão na posse, e não com a data que a construtora escolhe comunicar.

E há a falta de reciprocidade: contrato que prevê multa pesada para o atraso do comprador e nada para o atraso da construtora é o exemplo de manual do desequilíbrio que o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor combate.

É onde mais se perde direito por confusão de prazo, porque existem dois relógios correndo ao mesmo tempo e eles medem coisas diferentes.

O primeiro é a garantia de solidez e segurança do artigo 618 do Código Civil: cinco anos, contados do recebimento da obra, para problemas que afetem a estrutura, a solidez ou a segurança do prédio. É garantia legal e não pode ser reduzida por cláusula de contrato ou por manual do proprietário.

O segundo é o prazo para reclamar, do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor: noventa dias para produto durável. E aqui está o detalhe que salva muitos casos: quando o vício é oculto, esse prazo começa a correr do momento em que o defeito fica evidente, e não da entrega das chaves. Uma infiltração que aparece no terceiro ano abre um prazo novo naquele momento.

Vale ainda o caso da área menor que a vendida, que segue o artigo 500 do Código Civil, e o da entrega sem habite-se, que não é defeito de obra e sim defeito jurídico: sem o auto de conclusão a unidade não se financia nem se revende com segurança.

É o pior cenário do tema, e é onde a existência de patrimônio de afetação deixa de ser detalhe técnico para se tornar a questão central. Ela decide se o comprador é dono de uma obra separada ou apenas mais um credor.

Com afetação, o acervo daquele empreendimento não se confunde com o restante do patrimônio da incorporadora. Em caso de falência ou insolvência, a Lei 4.591/1964 prevê a convocação de assembleia dos adquirentes, que podem deliberar pela continuidade da obra, contratando quem vai concluí-la, ou pela liquidação do patrimônio afetado.

Sem afetação, o caminho é bem mais difícil: o crédito do comprador concorre com os demais no processo, e as chances de receber caem muito. Ainda existem discussões relevantes, entre elas a da Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o banco financiador não tem eficácia perante os adquirentes.

Nos dois cenários o tempo é o fator crítico. Prazos de habilitação de crédito e datas de assembleia não esperam, e comprador que descobre tarde perde o direito de participar da decisão sobre o próprio imóvel.

Tudo o que este dossiê descreve fica muito mais barato de resolver antes da assinatura. A Lei 13.786/2018 ajudou nisso ao criar, no artigo 35-A da Lei 4.591/1964, a exigência de um quadro-resumo no início do contrato, com as informações que mais geram conflito depois.

E ela foi além: se o contrato não trouxer o quadro-resumo, ou se ele estiver incompleto, o comprador pode notificar a incorporadora para corrigir em trinta dias, sob pena de rescisão por culpa dela. É um direito com prazo, e prazo que ninguém usa é prazo que passa.

A lista abaixo é a que evita a maior parte dos casos deste dossiê. Nenhum item exige conhecimento técnico para ser localizado: todos estão no contrato, no quadro-resumo ou na matrícula do empreendimento.

São os que aparecem repetidamente, e nenhum deles depende de má-fé de ninguém. Todos vêm de informação que não circulou na hora certa.

Os termos abaixo são os que mais aparecem em contratos de imóvel na planta e os que mais geram interpretação errada. Estão na ordem em que costumam surgir na leitura.