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Imobiliário

Distrato de Imóvel: quanto volta ao desistir da compra

Quanto volta depende de duas coisas: quem deu causa ao desfazimento e se o imóvel é unidade de incorporação ou lote de loteamento. Quando o comprador desiste de uma unidade em incorporação, a lei permite reter a comissão de corretagem e uma pena de até vinte e cinco por cento da quantia paga, que pode chegar a cinquenta por cento quando há patrimônio de afetação, além de fruição de meio por cento ao mês se houve entrega das chaves. Em loteamento a regra é outra e costuma ser pior: o artigo 32-A da Lei 6.766/1979 permite reter até dez por cento do valor atualizado do contrato, não do valor pago. Quando quem deu causa foi a construtora, por atraso além do prazo de tolerância, não há retenção nenhuma: a Súmula 543 do STJ determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas.

Revisado por André Bordini Advogados Associados · OAB/PR 4314 · última revisão em 10/09/2026 · fontes oficiais citadas

Faça o cálculo

Aplica o artigo 67-A da Lei 4.591/1964 ou o artigo 32-A da Lei 6.766/1979 conforme o tipo de imóvel, distingue a desistência do comprador do atraso da construtora e calcula retenção, fruição, corretagem e prazo de devolução.

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Como o cálculo é feito

incorporação, desistência do comprador: pena = quantia paga x 25% (ou 50% com patrimônio de afetação)loteamento, desistência do comprador: pena = valor atualizado do CONTRATO x 10%, base diferente e quase sempre piorfruição = valor do contrato x 0,5% x meses com as chaves, e é a única parcela que pode ultrapassar o valor pagocorretagem: retida na desistência do comprador; devolvida quando a culpa é do vendedortaxa de assessoria (SATI): recuperável em qualquer hipótese, por ser cobrança declarada abusivaatraso da construtora: devolução integral do que foi pago, sem retenção (Súmula 543 do STJ)
  • O valor do contrato é o atualizado pelo índice previsto nele, e não o preço de tabela da época da compra.
  • A quantia paga inclui entrada, parcelas mensais e intermediárias efetivamente quitadas.
  • A fruição é contada da entrega efetiva das chaves, e não da data prevista para entrega.
  • Quando não se sabe se há patrimônio de afetação, a conta usa o cenário sem afetação, que é o teto de 25%.
  • O prazo de tolerância de até 180 dias precisa estar expresso no contrato para valer.
  • O valor é uma estimativa e não substitui a conferência do contrato: ficaram de fora benfeitorias feitas pelo comprador, tributos da operação e honorários advocatícios, que o Provimento 205/2021 do CFOAB proíbe divulgar em site.

Um exemplo resolvido

Este exemplo é calculado pelo mesmo código da ferramenta acima, com os índices publicados hoje. Ele nunca fica desatualizado nem diverge do resultado que você vai obter.

O que você comprou Apartamento ou casa em incorporação
Por que o contrato vai ser desfeito Eu desisti ou não consigo mais pagar
Valor total do contrato R$ 480.000,00
Quanto você já pagou R$ 96.000,00
O empreendimento tem patrimônio de afetação? Não
Você chegou a receber as chaves? Não
Quantos meses com as chaves 0
Quanto pagou de comissão de corretagem R$ 18.000,00
Quanto pagou de taxa de assessoria (SATI) R$ 2.400,00
Meses de atraso além do prazo de tolerância 0
Em que pé está a conversa com a construtora? Recebi uma proposta de distrato
Valor do contrato R$ 480.000,00
Total pago R$ 96.000,00
Taxa de assessoria recuperável R$ 2.400,00
Cláusula penal R$ -24.000,00
Corretagem retida R$ -18.000,00
Quanto deve voltar R$ 56.400,00
Percentual do que foi pago 0,59%
Prazo da devolução 180 dias corridos do desfazimento (art. 67-A, § 6º)
Regime aplicado Incorporação, art. 67-A da Lei 4.591/1964

Memória de cálculo

  1. Contrato de R$ 480.000,00. Pago até aqui: R$ 96.000,00.
  2. Incorporação (art. 67-A da Lei 4.591/1964): pena de 25% sobre a quantia paga = R$ 24.000,00.
  3. Comissão de corretagem retida: R$ 18.000,00 (art. 67-A, I).
  4. Taxa de assessoria (SATI): R$ 2.400,00, cobrança declarada abusiva pelo STJ, recuperável.
  5. Devolução: R$ 96.000,00 pagos + R$ 2.400,00 de SATI recuperável - R$ 42.000,00 de descontos = R$ 56.400,00.

O que a ferramenta assume

  • O contrato está submetido ao Código de Defesa do Consumidor, o que é a regra na compra de imóvel para uso próprio.
  • Os valores informados são os efetivamente pagos e comprovados por recibo ou extrato.
  • O contrato foi celebrado depois da Lei 13.786/2018, que criou o artigo 67-A. Contratos anteriores seguem a jurisprudência formada antes dela.
  • Não há benfeitoria feita pelo comprador no imóvel, que teria conta própria de indenização.

Quando o resultado muda

  • Comprador que adquiriu como investidor, e não como consumidor, pode não contar com a proteção do CDC.
  • Contrato anterior à Lei 13.786/2018 é regido pela jurisprudência da época, que costumava fixar a retenção entre dez e vinte e cinco por cento.
  • Imóvel entregue com vício de construção abre discussão própria, com prazos e responsabilidades diferentes do distrato.
  • Desfazimento por caso fortuito ou força maior, como desemprego, não afasta a cláusula penal por si só, mas pesa na negociação.
  • Cessão do contrato a terceiro, quando permitida, costuma ser financeiramente melhor que o distrato e não incide cláusula penal.

Perguntas frequentes

Desisti do apartamento na planta. Quanto eu perco?
A lei permite reter a comissão de corretagem e uma pena de até vinte e cinco por cento da quantia paga, pelo artigo 67-A da Lei 4.591/1964. Havendo patrimônio de afetação, o parágrafo 5º autoriza até cinquenta por cento. Se você recebeu as chaves, soma-se ainda a fruição de meio por cento ao mês sobre o valor do contrato. Cláusula que preveja percentual acima do teto legal é nula na parte que excede.
No lote a retenção é de 10%, então é melhor que no apartamento?
Ao contrário, e essa é a confusão mais cara do setor. No loteamento o artigo 32-A da Lei 6.766/1979 limita a retenção a dez por cento do valor atualizado do CONTRATO, enquanto na incorporação o teto é de vinte e cinco por cento da quantia PAGA. Num lote de duzentos mil com trinta mil pagos, dez por cento do contrato são vinte mil, ou dois terços do que a pessoa desembolsou. Percentual menor sobre base maior dá resultado pior.
A obra atrasou. Eu ainda perco alguma coisa?
Não deve perder nada. A Súmula 543 do STJ determina a restituição integral e imediata das parcelas quando a culpa é exclusiva do vendedor, e o artigo 43-A da Lei 4.591/1964 regula o desfazimento por atraso além do prazo de tolerância. A construtora costuma apresentar a mesma planilha de desistência para quem tem direito a receber tudo de volta. Aceitá-la é o erro mais frequente e o mais caro.
Em quanto tempo eles precisam devolver o dinheiro?
Na desistência sem patrimônio de afetação, em até cento e oitenta dias corridos do desfazimento, pelo parágrafo 6º do artigo 67-A. Com patrimônio de afetação, em até trinta dias após a expedição do habite-se, o que pode significar anos. Note que o prazo é em dias corridos, e não úteis, e é carência para começar a pagar, e não permissão para parcelar a devolução.
Consigo de volta o que paguei de corretagem?
Depende de quem deu causa. Na desistência do comprador, o artigo 67-A, inciso I, autoriza reter a comissão integralmente. Quando o desfazimento decorre de atraso ou de falha da construtora, a corretagem compõe o que foi pago e deve voltar. Já a taxa de assessoria técnico-imobiliária, a chamada SATI, é recuperável em qualquer hipótese: o STJ declarou a cobrança abusiva.
Posso passar o contrato para outra pessoa em vez de desistir?
Pode, e costuma ser a melhor saída. O parágrafo 9º do artigo 67-A prevê que, apresentando comprador substituto que assuma o contrato com a anuência do incorporador, não incide a cláusula penal. É regra em vigor desde 2018 e pouquíssimo usada, porque a construtora não tem incentivo para oferecê-la: a pena é receita dela.
Já assinei o distrato. Ainda dá para discutir?
Dá, quando a cláusula aplicada excedeu o teto legal ou quando a base de cálculo usada não foi a que a lei manda. A assinatura não convalida cláusula nula, e a discussão passa a ser sobre a nulidade parcial do distrato com devolução da diferença. Vale reunir contrato, planilha e comprovantes de pagamento e conferir a conta antes que o prazo avance.
Estou atrasado nas parcelas. Eles podem simplesmente cancelar?
Não de imediato. Antes de resolver o contrato por inadimplemento, a construtora precisa notificar e conceder prazo para purgar a mora, e a resolução feita sem essa notificação é atacável. Quem está atrasado costuma ganhar poder de negociação ao se antecipar e propor o desfazimento em termos corretos, em vez de esperar a notificação chegar.
O contrato diz que eu perco tudo. Isso vale?
Não vale. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor declara nulas as cláusulas que estabelecem a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda a prestação. E o artigo 67-A, parágrafo 4º, é expresso ao dizer que os descontos não podem exceder a quantia efetivamente paga, salvo a fruição. Cláusula de perda total continua sendo escrita em contrato, e continua sendo nula.

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Sobre o limite desta ferramenta. O resultado é uma estimativa construída com índices oficiais e com as convenções descritas acima, e serve para dimensionar o problema e apoiar uma negociação. Ele não substitui a análise do caso concreto: contrato, decisão judicial e circunstâncias específicas podem mudar o critério, o termo inicial e o próprio índice aplicável.