Direito Imobiliário em Maringá/PR

Depende da natureza da dívida. IPTU e cotas condominiais são obrigações que acompanham o imóvel, então o novo proprietário responde perante o fisco e o condomínio, com direito de regresso contra o vendedor. Dívidas pessoais do vendedor, em regra, não alcançam o bem, salvo se houver fraude à execução, o que ocorre quando já existia ação capaz de levá-lo à insolvência no momento da venda.

Vale entre as partes como obrigação, mas não transfere propriedade. Quem tem apenas contrato de gaveta pode exigir a outorga da escritura por adjudicação compulsória, desde que comprove o pagamento — e, desde a Lei 14.382/2022, isso não precisa começar num processo: o art. 216-B da Lei 6.015/1973 permite fazer o pedido no próprio cartório de registro de imóveis. O risco é o tempo: se o vendedor morre, se endivida ou vende o imóvel novamente, a solução fica bem mais difícil.

Varia conforme a modalidade. A usucapião extraordinária exige quinze anos, reduzidos a dez com moradia ou obras produtivas. A ordinária exige dez anos com justo título e boa-fé, reduzidos a cinco em certas hipóteses. Há ainda a usucapião especial urbana, com cinco anos e área de até 250 m², e a familiar, com dois anos. Boa parte dos casos hoje se resolve na via extrajudicial, em cartório.

A ação de despejo por falta de pagamento admite liminar para desocupação em quinze dias quando a locação não tem garantia idônea, mediante caução do valor equivalente a três aluguéis. Com garantia regular, o despejo segue o rito comum. O inquilino pode purgar a mora e evitar o despejo, pagando o débito integral no prazo legal.

Pode, com consequências definidas pela Lei 13.786/2018. Na desistência sem culpa da construtora, há retenção de percentual do que foi pago, além de valores de corretagem e fruição, conforme o contrato e o regime do empreendimento. Quando o atraso da construtora supera a tolerância de até 180 dias do art. 43-A da Lei 4.591/1964, o comprador pode pedir a resolução do contrato e receber de volta a integralidade do que pagou, mais a multa contratual, em até 60 dias corridos contados da resolução. Se preferir manter a compra, cabe indenização de 1% do valor pago por mês de atraso. As duas não se somam: ou uma, ou outra.

Sim, sempre que o valor superar trinta salários mínimos, salvo nas hipóteses em que a lei admite instrumento particular com força de escritura, como nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação e nas alienações fiduciárias bancárias. Mas a escritura, sozinha, não basta: sem o registro na matrícula, a propriedade não se transfere.

Matrícula atualizada, para conferir titularidade, ônus, penhoras e hipotecas; certidões dos vendedores e cônjuges nos distribuidores cível, trabalhista, fiscal e federal; situação do IPTU e do condomínio; regularidade da construção perante a prefeitura; e, em imóvel rural, o CAR e o georreferenciamento. Essa checagem custa pouco e evita o litígio que se paga por anos.

É, quando se pretende vender, financiar ou dar em garantia, porque o banco e o comprador consideram apenas a área registrada. Também gera exposição fiscal quanto ao IPTU e ao ITBI. A regularização passa por habite-se ou regularização municipal, CND da obra quando exigida, e averbação na matrícula.

Enquanto o inventário não é concluído e o formal de partilha não é registrado, os herdeiros têm posse e direito hereditário, mas não propriedade individual, e o imóvel não pode ser vendido regularmente. Havendo acordo entre os herdeiros, o inventário pode ser feito em cartório, por escritura pública, o que é bem mais rápido que a via judicial; desde a Resolução 571/2024 do CNJ, essa via também alcança o caso de herdeiro menor ou incapaz, com manifestação favorável do Ministério Público, e o caso de testamento, com autorização judicial prévia.

Verificados o prazo contratual e a tolerância, normalmente de cento e oitenta dias, o atraso além disso permite exigir indenização pelo período sem uso do bem, suspensão de encargos indevidos e, se preferir, a rescisão com devolução integral dos valores pagos, corrigidos. A escolha entre manter o contrato com indenização ou rescindir depende do estágio da obra e do seu interesse.

Primeiro se confirma o limite real por levantamento topográfico comparado à matrícula. Confirmada a invasão, cabe notificação e, se necessário, ação demarcatória ou reivindicatória. Quando a construção é de boa-fé, a saída depende de quanto do terreno foi invadido. Até a vigésima parte dele, e valendo a construção mais do que a faixa invadida, o construtor adquire essa faixa e indeniza o vizinho pelo valor dela e pela desvalorização do que sobrou (art. 1.258 do Código Civil). Acima da vigésima parte, também adquire, mas a indenização passa a incluir o quanto a invasão acrescentou à obra (art. 1.259). De má-fé, a conta se inverte e a demolição volta ao quadro.

Vale quando não há litígio e os confrontantes concordam. A via extrajudicial é mais rápida e previsível, mas exige ata notarial, planta assinada por profissional habilitado e certidões. Quando a planta não traz a assinatura de um confinante, ele é notificado para se manifestar em quinze dias, e o silêncio passou a valer como concordância, pelo art. 216-A, §2º, da Lei 6.015/1973, na redação da Lei 13.465/2017. Havendo oposição de qualquer interessado, o caminho volta a ser judicial.

Salvo pactuação diversa, o ITBI e as despesas de escritura e registro cabem ao comprador. É contratável de outro modo, mas convém que o contrato diga expressamente, porque essa é uma das divergências mais comuns na véspera da lavratura.