Na ação de despejo por falta de pagamento, o locador pode obter liminar de desocupação em 15 dias quando o contrato não tem nenhuma das garantias do art. 37 da Lei 8.245/1991, mediante caução de três aluguéis. O inquilino, por sua vez, pode evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias contados da citação — mas só se não tiver usado essa faculdade nos 24 meses anteriores.
Essas duas regras, combinadas, explicam por que contratos aparentemente iguais terminam em prazos muito diferentes. A garantia contratada no dia da assinatura é o fator que mais influencia a duração de um despejo, e quase ninguém pensa nisso no momento de locar.
O fundamento: art. 9º, III
A Lei 8.245/1991 lista no art. 9º as hipóteses de rescisão da locação: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e dos encargos, e necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. O despejo por falta de pagamento é a hipótese do inciso III, e recebe tratamento processual próprio nos arts. 59 a 64.
A ação pode ser proposta isoladamente, só para retomar o imóvel, ou cumulada com a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos. A cumulação é a escolha mais frequente, porque resolve posse e crédito no mesmo processo, e o art. 62, I, exige que a petição inicial discrimine os valores mês a mês.
A liminar de desocupação em 15 dias
O art. 59, § 1º, IX, incluído pela Lei 12.112/2009, é o dispositivo que mudou o jogo. Ele autoriza a concessão de liminar para desocupação em 15 dias na ação de despejo por falta de pagamento, independentemente da audiência da parte contrária, desde que presentes dois requisitos cumulativos.
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, na hipótese de "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo".
O primeiro requisito é a ausência de garantia. O segundo é a caução de três aluguéis, prestada pelo locador. Faltando qualquer um dos dois, não há liminar nesse fundamento, e a ação segue o rito comum até a sentença.
É um resultado contraintuitivo: o contrato sem fiador permite retomar o imóvel mais rápido, enquanto o contrato com fiador oferece mais chance de receber o valor. O locador que entende essa troca decide melhor no momento de locar.
As outras hipóteses de liminar
| Inciso | Situação |
|---|---|
| I | Descumprimento do mútuo acordo celebrado por escrito e assinado por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para desocupação |
| II | Extinção do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estava relacionada ao emprego |
| III | Término do prazo da locação para temporada, com ação proposta em até 30 dias do vencimento |
| IV | Morte do locatário sem deixar sucessor legitimado a permanecer no imóvel |
| V | Permanência do sublocatário após a extinção da locação principal |
| VI | Necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, com recusa ou impedimento do locatário |
| VII | Término do prazo notificatório na denúncia vazia, sem desocupação |
| VIII | Término do prazo na locação não residencial, com ação proposta em até 30 dias do vencimento |
| IX | Falta de pagamento com contrato desprovido de qualquer das garantias do art. 37 |
A purgação da mora: a defesa mais usada
O art. 62, II, permite ao locatário e ao fiador evitarem a rescisão efetuando, no prazo de 15 dias contados da citação, o pagamento do débito atualizado. O que entra nessa conta está expresso na lei: aluguéis e acessórios vencidos, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários do advogado do locador — fixados em 10% sobre o montante devido, se não houver estipulação contratual diversa.
O parágrafo único do art. 62 é a regra que mais surpreende: "não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação". Purgada a mora uma vez, o inquilino não pode repetir o expediente por dois anos. É por isso que a data da purgação anterior é uma das primeiras informações a verificar em qualquer caso.
Há ainda uma regra de complementação: se o locatário depositar valor insuficiente, o art. 62, III, permite que o locador conteste a suficiência no prazo de cinco dias, e o locatário pode complementar em dez dias, com ônus de honorários e custas.
Os prazos do procedimento, em ordem
- 1Notificação préviaNão é exigida por lei para o despejo por falta de pagamento, mas é útil: documenta a mora, abre espaço para acordo e organiza o valor a cobrar.
- 2Petição inicialDiscrimina os valores devidos, mês a mês (art. 62, I), e pode cumular despejo e cobrança. O valor da causa corresponde a doze meses de aluguel (art. 58, III).
- 3Pedido de liminarCabível na hipótese do art. 59, § 1º, IX, com caução de três aluguéis. Deferida, o mandado dá 15 dias para a desocupação.
- 4CitaçãoFeita por correio com aviso de recebimento, salvo se o autor requerer de outra forma (art. 58, IV). É o marco do prazo de purgação.
- 5Purgação da mora ou defesa15 dias contados da citação para pagar o débito atualizado, se o locatário não tiver purgado nos 24 meses anteriores.
- 6SentençaJulgada procedente, o juiz expede mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária.
- 7Prazo reduzidoO prazo cai para 15 dias se entre a citação e a sentença houverem decorrido mais de quatro meses, ou se o despejo tiver sido decretado com fundamento no art. 9º, II e III (art. 63, § 1º).
- 8Execução provisóriaNas ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dispensa a caução exigida pelo art. 64 nas demais hipóteses.
- 9Desocupação forçadaNão cumprido o prazo, expede-se mandado de despejo com uso de força, se necessário, e remoção dos bens.
A execução provisória e o art. 64
O art. 64, com a redação dada pela Lei 12.112/2009, condiciona a execução provisória do despejo a caução não inferior a 12 nem superior a 18 meses de aluguel — salvo nas hipóteses do art. 9º. Como a falta de pagamento é o inciso III do art. 9º, a ressalva se aplica: nesse fundamento, a execução provisória não depende da caução.
Some-se a isso o art. 58, V, segundo o qual os recursos interpostos contra as sentenças nas ações de despejo têm efeito apenas devolutivo. O resultado é que a apelação do locatário, por si só, não impede a execução da sentença de despejo por falta de pagamento.
O fiador: até quando ele responde
Duas regras da Lei 12.112/2009 reformaram a posição do fiador e continuam sendo fonte frequente de discussão.
- Art. 39
- Salvo disposição contratual em contrário, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
- Art. 40, X
- O locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias quando houver prorrogação da locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração.
- Exoneração
- O fiador pode exonerar-se da obrigação mediante notificação ao locador, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação.
- Efeito prático
- Contrato prorrogado automaticamente costuma manter o fiador vinculado, salvo cláusula expressa em contrário ou exoneração formalizada.
- Consequência processual
- Extinta a garantia ou pedida a exoneração, o contrato passa a ser "desprovido de garantia" para fins do art. 59, § 1º, IX, e a liminar volta a ser cabível.
Acordo ou ação: o cálculo real
- Recupera a posse em prazo menor do que o de qualquer processo
- Permite ajustar parcelamento do débito com título executivo
- Evita custas, honorários e o risco de o imóvel ser devolvido danificado
- Preserva a relação quando o inadimplemento é pontual e o inquilino é bom pagador
- O acordo sem garantia depende da boa vontade do devedor para se cumprir
- Parcelamento longo posterga a retomada e acumula novo débito
- Descumprido o acordo, a ação recomeça do zero, com o débito maior
- A purgação da mora usada no acordo pode consumir a única chance dos 24 meses
Um acordo formalizado por escrito, com duas testemunhas e prazo de desocupação, tem o benefício adicional de se encaixar no art. 59, § 1º, I: descumprido, autoriza liminar de desocupação, desde que o prazo ajustado seja de no mínimo seis meses.
O que reunir antes de ajuizar
- Contrato de locação completo, com todos os aditivos e termos de prorrogação
- Comprovante da titularidade do imóvel ou da legitimidade do locador
- Planilha discriminada do débito, mês a mês, com aluguéis, encargos, multa e juros
- Comprovantes de IPTU, condomínio e consumo cobrados do locatário
- Documento que comprove a garantia contratada, ou a inexistência dela
- Notificação de exoneração do fiador, se houver
- Comunicações de cobrança trocadas com o locatário
- Verificação de purgação da mora nos 24 meses anteriores
A definição de qual pedido fazer começa por uma única conferência: o contrato tem alguma das garantias do art. 37 em vigor? Fiança extinta, seguro-fiança vencido ou caução já consumida colocam o contrato na hipótese do inciso IX e abrem a liminar. Essa verificação, feita antes de redigir a inicial, muda o desenho inteiro da ação.
Do lado do inquilino, a análise é simétrica e igualmente documental: apurar se o valor cobrado está correto, se há encargos indevidos na planilha, se existe crédito por benfeitorias e se a faculdade do art. 62 ainda está disponível. Para questões contratuais conexas, a área de direito cível e contratos trata dos desdobramentos.
Cada caso tem detalhes que mudam o desfecho. Descreva a sua situação e um advogado do escritório analisa o que você enviou antes do primeiro contato.
Conclusão
O despejo por falta de pagamento é um dos poucos procedimentos em que a lei antecipou a maior parte das decisões: prazos, hipóteses de liminar, o que entra na purgação e quando ela não é admitida. Isso torna o resultado bastante previsível, desde que duas informações estejam apuradas antes de qualquer petição — se o contrato tem garantia em vigor e se o inquilino já purgou a mora nos últimos 24 meses.
Para quem loca, a lição prática antecede o conflito: a garantia escolhida na assinatura determina, dois anos depois, se a retomada será rápida ou se o recebimento será mais provável. Raramente as duas coisas ao mesmo tempo.
