A conferência da documentação de um imóvel se resolve em três blocos: a matrícula atualizada (que descreve o bem e os ônus sobre ele), as certidões pessoais de todos os vendedores (que revelam processos capazes de anular a venda) e as certidões de débitos que acompanham o imóvel, não o antigo dono. Nenhum dos três substitui os outros, e é a ausência de um deles que produz quase todo problema que aparece depois da assinatura.
A lógica é simples de enunciar e fácil de pular na pressa de fechar negócio: a escritura registra a vontade das partes; a matrícula registra a história do bem; as certidões registram a vida de quem vende. Quem lê os três antes de assinar compra um imóvel. Quem lê só o primeiro compra um contrato.
Por que a matrícula é o documento central
A propriedade de um imóvel no Brasil só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. É o que diz o art. 1.245 do Código Civil: "transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". Enquanto o registro não acontece, quem consta da matrícula continua sendo o proprietário para todos os efeitos, inclusive perante os credores dele.
Isso torna a matrícula o único documento que responde, com efeito contra terceiros, a três perguntas ao mesmo tempo: qual é exatamente este imóvel, de quem ele é hoje e o que pesa sobre ele. Contrato de compra e venda, promessa, recibo e escritura lavrada e não registrada respondem, no máximo, à primeira.
"Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis." O parágrafo 1º completa: "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".
Como pedir a certidão certa
O documento a pedir é a certidão de inteiro teor da matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está situado. Inteiro teor significa que ela reproduz todos os atos praticados, e não apenas a situação atual. É essa reprodução completa que permite enxergar a cadeia dominial: quem comprou de quem, quando, em que condições.
Peça emitida nos últimos 30 dias. Não é prazo de lei federal, é consequência prática do funcionamento do registro: penhora, hipoteca, indisponibilidade e averbação de ação podem ser registradas a qualquer momento, e uma certidão de seis meses atrás descreve um imóvel que talvez já não exista naquela condição. Muitas normas de corregedoria estadual e a praxe dos tabelionatos trabalham com esse mesmo intervalo.
Certidão de ônus reais e certidão vintenária são pedidos adicionais úteis, mas o inteiro teor já contém, na prática, a informação que ambas trazem em um imóvel com matrícula aberta há menos de vinte anos.
Lendo a matrícula: o vocabulário
A matrícula é organizada em ordem cronológica e usa uma notação própria. Entender a notação é metade da leitura.
- Matrícula
- O cadastro individual do imóvel, aberto uma única vez, com número próprio. Cada imóvel tem uma, e só uma.
- R-1, R-2, R-3…
- Registros. São os atos que transferem ou constituem direito real: compra e venda, doação, hipoteca, usufruto, alienação fiduciária.
- AV-1, AV-2, AV-3…
- Averbações. São os atos que alteram ou informam sem transferir: construção, demolição, mudança de nome, casamento, divórcio, penhora, indisponibilidade.
- Cadeia dominial
- A sequência de proprietários, do primeiro registro até hoje. Interrupção ou salto na cadeia é sinal de alerta.
- Ônus real
- Direito de terceiro que grava o imóvel e o acompanha na venda: hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão.
- Descrição tabular
- A descrição do imóvel que consta da matrícula: medidas, confrontações, área. É ela que define o que está sendo vendido.
- Georreferenciamento
- A identificação do imóvel por coordenadas, obrigatória para imóveis rurais nos prazos do Decreto 4.449/2002.
Duas leituras merecem atenção redobrada. A primeira é a descrição tabular: a área e as confrontações que constam da matrícula precisam bater com o que existe no terreno. Divergência entre matrícula e realidade física não é detalhe de cartório, é o começo de uma ação de retificação. A segunda é a área construída: construção não averbada significa que, para o registro, aquela casa ou aquele andar não existe, com consequência direta no financiamento, no IPTU e na regularidade da edificação.
Os ônus: o que procurar e o que fazer
| O que aparece | O que significa | O que fazer antes de assinar |
|---|---|---|
| Hipoteca | O imóvel é garantia de uma dívida do proprietário | Exigir quitação e baixa, ou anuência expressa do credor no contrato |
| Alienação fiduciária | A propriedade está resolúvel em favor do banco; o vendedor é devedor fiduciante | Negociar a quitação com recursos do próprio negócio ou a cessão da posição contratual com anuência do credor |
| Penhora | O bem responde por um processo judicial | Verificar o processo; vender nessa condição pode configurar fraude à execução (art. 792 do CPC) |
| Indisponibilidade | Ordem judicial ou administrativa que impede a transferência | Não há negócio possível enquanto não for levantada |
| Usufruto | Alguém tem o direito de usar e fruir, ainda que não seja o dono | Exigir a participação do usufrutuário no ato ou a renúncia registrada |
| Servidão | Parte do imóvel serve a outro imóvel (passagem, aqueduto, vista) | Medir o impacto no uso pretendido; a servidão acompanha o bem |
| Ação real ou reipersecutória averbada | Existe processo discutindo o próprio imóvel | Ler o processo antes de qualquer sinal; é o cenário de maior risco |
| Cláusula de inalienabilidade | O imóvel foi doado ou herdado com restrição de venda | Depende de autorização judicial para sub-rogação |
| Construção não averbada | A edificação não consta do registro | Regularizar antes, ou precificar o custo e o prazo da regularização |
A concentração da matrícula: o que mudou, e o que não mudou
O art. 54 da Lei 13.097/2015, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, estabeleceu o princípio da concentração: os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes se não houver, na matrícula, registro ou averbação de situações que comprometam a aquisição, como ação real, constrição judicial ou averbação de indisponibilidade.
A leitura otimista dessa regra é que basta ler a matrícula. Não é bem assim, e a diferença custa caro.
O próprio art. 54 traz ressalvas, e o parágrafo 1º preserva expressamente as hipóteses de fraude à execução previstas no art. 792 do Código de Processo Civil. Um processo que ainda não gerou averbação continua existindo, e uma execução em curso contra o vendedor pode alcançar o negócio mesmo com a matrícula limpa no dia da assinatura.
A forma correta de usar a concentração é como redução do risco, não como eliminação dele: ela dá segurança quanto ao que está na matrícula e transfere o peso da diligência para a análise pessoal dos vendedores. Continua sendo necessário conferir quem vende.
As certidões dos vendedores
O imóvel pode estar limpo e o vendedor não. Todas as certidões abaixo devem ser pedidas em nome de cada pessoa que consta da matrícula como proprietária, e dos respectivos cônjuges quando o regime de bens exigir.
- Certidão dos distribuidores cíveis estaduais, do domicílio e do local do imóvel
- Certidão da Justiça Federal, cível e execuções fiscais
- Certidão de execuções fiscais estaduais e municipais
- Certidão da Justiça do Trabalho (e a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas)
- Certidão negativa de débitos federais (Receita Federal e PGFN, em certidão conjunta)
- Certidão de protesto dos tabelionatos da comarca
- Certidão de interdição, tutela e curatela
- Certidão de falência e recuperação judicial, quando o vendedor for pessoa jurídica
Se o vendedor for pessoa jurídica, acrescente contrato social consolidado e atualizado, ata ou instrumento que comprove os poderes de quem vai assinar, e a verificação de que a venda de imóvel do ativo não depende de deliberação específica prevista no próprio contrato social. Assinatura de quem não tinha poderes é um problema que costuma aparecer no cartório, no dia do registro, com o negócio já pago.
As dívidas que passam para o comprador
Nem toda dívida do vendedor vira problema do comprador, mas duas categorias viram por força de lei. São as obrigações propter rem: acompanham a coisa, não a pessoa.
O art. 130 do Código Tributário Nacional sub-roga no adquirente os créditos tributários relativos a impostos sobre a propriedade — salvo quando conste do título a prova de quitação. Essa ressalva é a razão de a certidão negativa municipal precisar estar mencionada na escritura, e não apenas guardada na pasta.
O art. 1.345 do Código Civil faz o mesmo com o condomínio: "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios". Peça declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora, com data recente, e confira se há rateio extraordinário aprovado e ainda não lançado.
Quando o vendedor é casado, herdeiro, espólio ou empresa
| Situação | Documento adicional | Base legal |
|---|---|---|
| Vendedor casado | Outorga do cônjuge, certidão de casamento atualizada e pacto antenupcial, se houver | Art. 1.647, I, do Código Civil |
| Casado em separação absoluta de bens | Dispensa a outorga, desde que comprovado o regime pelo pacto registrado | Art. 1.647, caput, do Código Civil |
| União estável | Escritura declaratória e, conforme o regime, anuência do companheiro | Arts. 1.725 e 1.647 do Código Civil |
| Proprietário falecido | Inventário concluído com formal de partilha registrado, ou alvará judicial | Arts. 1.784 e 1.791 do Código Civil |
| Vendedor em inventário | Autorização judicial para alienar bem do espólio | Art. 619 do CPC |
| Mais de um proprietário | Anuência de todos e respeito ao direito de preferência do condômino | Art. 504 do Código Civil |
| Pessoa jurídica | Contrato social consolidado, prova de poderes e certidão de falência | Arts. 1.015 e 1.022 do Código Civil |
| Menor ou incapaz entre os proprietários | Autorização judicial com manifestação do Ministério Público | Art. 1.691 do Código Civil |
As três etapas até você ser o dono
Comprar imóvel não é um ato, são três, e a confusão entre eles é a origem do "contrato de gaveta".
- 1Contrato preliminarPromessa de compra e venda ou instrumento particular. Cria obrigação entre as partes. Registrado na matrícula, gera direito real de aquisição (art. 1.417 do CC) e protege o comprador contra venda a terceiro.
- 2Escritura públicaLavrada em tabelionato de notas. Obrigatória nos negócios com imóvel de valor superior a trinta salários mínimos (art. 108 do CC), com exceções previstas em lei, como os contratos do Sistema Financeiro de Habitação.
- 3ITBIImposto municipal de transmissão. O STF, no Tema 1.124, firmou que o fato gerador ocorre com a transferência efetiva da propriedade, isto é, com o registro. A alíquota é fixada por lei municipal e deve ser confirmada na Secretaria de Fazenda do município do imóvel.
- 4RegistroApresentação do título ao Cartório de Registro de Imóveis. Só aqui a propriedade muda de dono (art. 1.245 do CC). Antes disso, juridicamente, o imóvel ainda é do vendedor.
Registrar a promessa de compra e venda na matrícula custa emolumentos e resolve o risco mais comum entre a assinatura e a escritura: o mesmo imóvel prometido a duas pessoas. O art. 1.417 do Código Civil dá ao promitente comprador com promessa registrada direito real à aquisição do imóvel.
Sinais de alerta que justificam parar
- Matrícula curta, cadeia dominial contínua e sem interrupções
- Área construída averbada e compatível com o que existe no terreno
- Proprietário atual é quem está vendendo, e consta com nome e CPF corretos
- Certidões pessoais limpas em todas as esferas
- Preço muito abaixo do mercado da região, sem motivo declarado
- Vendedor com pressa injustificada ou resistência a fornecer certidões
- Procuração antiga, com poderes amplos, sem o proprietário aparecer
- Divergência entre a área da matrícula e a área anunciada
- Averbação de ação real, penhora ou indisponibilidade em qualquer ponto
- Construção sem averbação e sem projeto aprovado na prefeitura
E se o problema aparecer depois da compra
Há dois institutos distintos, com prazos distintos, e confundi-los custa o direito.
Evicção é a perda do bem por decisão judicial que reconhece direito anterior de terceiro. O art. 447 do Código Civil torna o alienante responsável pela evicção mesmo nos contratos onerosos em que ele estava de boa-fé, e o art. 450 detalha o que o comprador tem direito a recuperar: o preço, as despesas do contrato, os frutos restituídos e os prejuízos.
Vício redibitório é o defeito oculto que torna a coisa imprópria ao uso ou lhe diminui o valor (art. 441). Aqui o prazo é curto: o art. 445 do Código Civil dá um ano para bens imóveis, contado da entrega efetiva; se o adquirente já estava na posse, o prazo conta da alienação e é reduzido à metade. Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo conta da ciência, com limite de um ano.
Um ano é pouco, e a contagem depende de quando a posse foi transmitida. Defeito estrutural percebido no segundo ano de moradia raramente se resolve pela via do vício redibitório; a discussão migra para responsabilidade civil, com fundamento e prazo próprios. Descoberto o problema, a data da descoberta importa tanto quanto o problema.
O checklist final, em ordem de execução
- Certidão de inteiro teor da matrícula, emitida nos últimos 30 dias
- Conferência da descrição tabular com a realidade física do imóvel
- Leitura de todos os R e AV, do primeiro ao último
- Certidões pessoais de todos os proprietários e cônjuges
- Certidão negativa de débitos municipais do imóvel (IPTU e taxas)
- Declaração de quitação de condomínio assinada por síndico ou administradora
- Verificação de rateio extraordinário aprovado e ainda não lançado
- Documentos de regime de bens, casamento, pacto ou união estável
- Contrato social e prova de poderes, se o vendedor for pessoa jurídica
- Projeto aprovado e habite-se, se houver construção
- Cálculo do ITBI junto à prefeitura do município do imóvel
- Registro da promessa na matrícula, antes do pagamento do sinal
Quem faz esse percurso não elimina o risco, reduz o risco ao que é conhecido e precificável. É uma diferença de natureza: negociar sabendo que existe uma hipoteca a ser baixada é uma conversa comercial; descobrir a hipoteca depois de pagar é um processo.
Para conferir a situação do imóvel que você está avaliando, a análise do imóvel antes de comprar percorre esses mesmos pontos em formato de questionário, e o dossiê comprar imóvel com segurança reúne o material completo sobre a operação.
Cada caso tem detalhes que mudam o desfecho. Descreva a sua situação e um advogado do escritório analisa o que você enviou antes do primeiro contato.
Conclusão
Quase todo problema em compra de imóvel estava documentado antes da assinatura. A matrícula, as certidões pessoais e as certidões de débito do próprio bem são três blocos que respondem perguntas diferentes, e é a lacuna entre eles que produz surpresa: matrícula limpa com vendedor executado, vendedor limpo com condomínio em atraso, tudo limpo com área construída inexistente para o registro.
A sequência de conferência não é longa e é quase sempre mais barata do que o menor dos problemas que ela evita. O que ela não faz é substituir a leitura: certidão pedida e não lida tem exatamente o mesmo efeito de certidão não pedida.
