Atraso na entrega de imóvel na planta: o que a lei garante

Se a obra passar do prazo contratual mais os 180 dias de tolerância, o comprador tem duas saídas previstas em lei: desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido, em até 60 dias, mais a multa contratual; ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso. A escolha é do comprador, não da construtora, e está no art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018.

O mesmo diploma fixou o outro lado da conta: quando é o comprador que desiste, a construtora pode reter até 25% do que foi pago, ou até 50% se a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação. São os dois eixos de um contrato que, antes de 2018, dependia quase inteiramente de jurisprudência.

O prazo de tolerância de 180 dias

O art. 43-A da Lei 4.591/1964 admite que o contrato preveja um prazo de tolerância de até 180 dias corridos, contados da data prevista para a conclusão da obra, sem que isso caracterize inadimplemento. Três condições precisam estar presentes ao mesmo tempo:

Tolerância não é prorrogação automática nem é renovável. Ela é um único intervalo, contado uma vez, a partir da data contratual de conclusão. Passado esse intervalo, a construtora está em mora, e a mora abre as duas alternativas do parágrafo primeiro e do parágrafo segundo do mesmo artigo.

As duas saídas do comprador, lado a lado

A decisão não é apenas jurídica. Resolver o contrato transforma o comprador em credor de uma empresa que já demonstrou dificuldade em cumprir prazo. Manter o contrato preserva o bem, mas mantém o capital imobilizado. Em obra parada, com canteiro sem atividade, o cálculo tende a favorecer a resolução; em atraso de poucos meses com obra avançando, tende a favorecer a indenização.

O quadro-resumo: onde tudo isso tem que estar escrito

O art. 35-A da Lei 4.591/1964 criou o quadro-resumo, um bloco obrigatório no início do contrato com as informações essenciais em destaque. Sua ausência ou incorreção dá ao adquirente o direito de exigir a retificação, e o prazo de 30 dias para o saneamento corre a partir da notificação.

Quando é o comprador que desiste

O art. 67-A da Lei 4.591/1964 trata da resolução por inadimplemento do adquirente. A regra é a devolução dos valores pagos, com três deduções previstas: a integralidade da comissão de corretagem, a pena convencional de até 25% da quantia paga e os encargos de uso e ocupação, se houve imissão na posse.

O parágrafo 5º do art. 67-A é o que cria a diferença: havendo patrimônio de afetação, a pena convencional pode chegar a 50%, e a restituição ocorre em até 30 dias após o habite-se. Sem afetação, o prazo do parágrafo 6º é de até 180 dias contados da data da resolução.

A Súmula 543 do STJ, que continua valendo

Antes da Lei 13.786/2018, o enunciado que organizava a matéria era a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas — integralmente quando a culpa é exclusiva do vendedor ou construtor, e parcialmente quando foi o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A súmula não foi cancelada. Ela segue como parâmetro de leitura, especialmente quanto ao caráter imediato da restituição no caso de culpa da construtora, e é um dos fundamentos usados nas decisões que afastam prazos de devolução longos demais.

Cláusula penal moratória e lucros cessantes

Dois temas repetitivos do STJ organizam essa parte. No Tema 970, a Segunda Seção firmou que a cláusula penal moratória tem a função de prefixar a indenização pelo atraso e, por isso, não é cumulável com lucros cessantes. No Tema 971, firmou-se a possibilidade de inversão, em favor do adquirente, da cláusula penal pactuada exclusivamente em benefício do promitente vendedor.

A consequência prática é direta: onde há cláusula penal moratória, o pedido é de aplicação da cláusula, e não de aluguel que se deixou de receber. Onde a cláusula penal só existe contra o comprador, ela pode ser invertida.

A correção do saldo devedor durante o atraso

Antes da entrega das chaves, o saldo devedor costuma ser corrigido pelo INCC, o índice que acompanha o custo da construção. Depois da entrega, o contrato normalmente migra para um índice geral de preços. Durante o período de atraso imputável à construtora, há jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não cabe manter a correção pelo INCC: o comprador não pode arcar com a variação do custo de uma obra que atrasou por responsabilidade de quem a executa.

Esse é um ponto que raramente aparece na conversa inicial e costuma representar valor relevante em contratos longos. Ele é apurado documentalmente, extrato a extrato.

A linha do tempo de um contrato na planta

O vocabulário que o contrato usa

O que reunir antes de discutir

O simulador de distrato de imóvel organiza esses números em uma primeira estimativa, e o dossiê atraso de obra e distrato reúne o material completo do tema. Antes disso, vale conferir a documentação do imóvel, porque parte dos problemas de entrega tem origem registral.

Conclusão

A Lei 13.786/2018 substituiu uma discussão inteiramente jurisprudencial por números objetivos: 180 dias de tolerância, 1% ao mês de indenização, 60 dias para devolver, 25% ou 50% de teto de retenção. Isso tornou o cálculo previsível, o que favorece tanto o acordo quanto a decisão informada de seguir ou desfazer.

O que a lei não resolveu foi a escolha. Ela depende de dois fatores que nenhum dispositivo mede: a saúde financeira da incorporadora e o que aquele imóvel ainda representa para quem comprou. Os dois se avaliam com documento na mão, e é por isso que reunir contrato, comprovantes e extratos antes da primeira conversa muda o resultado da conversa.