O que preciso olhar na matrícula do imóvel?

Como a matrícula é organizada

A matrícula é a ficha individual do imóvel no Registro de Imóveis, criada pela Lei 6.015/1973. Ela abre com a descrição: área, confrontações, número do lote e da quadra, endereço, inscrição municipal. Em seguida vêm os atos em ordem cronológica, identificados como R (registro) e Av (averbação) seguidos do número sequencial. R-1, R-2 e assim por diante contam a história de quem foi dono e dos direitos constituídos sobre o bem.

Registro é o ato que cria ou transfere direito real: compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhora. Averbação é a anotação de fato que modifica o imóvel ou a pessoa do titular: construção concluída, casamento ou divórcio do proprietário, mudança de nome de rua, indisponibilidade decretada, existência de ação judicial, cancelamento de um ônus anterior.

O que cada ônus significa

Hipoteca e alienação fiduciária indicam dívida garantida pelo imóvel. Na fiduciária, regida pela Lei 9.514/1997, o banco é o proprietário até a quitação, e o vendedor só pode transferir seus direitos com anuência do credor. Penhora significa que um credor já pediu ao juiz que o bem responda por uma execução, e a venda feita depois dela é ineficaz perante esse credor. Usufruto registrado dá a outra pessoa o direito de usar e fruir o imóvel, o que impede o comprador de ocupá-lo.

Averbação de indisponibilidade, em geral lançada pela Central Nacional de Indisponibilidade de Bens por ordem judicial ou administrativa, bloqueia qualquer alienação. A averbação premonitória do art. 828 do Código de Processo Civil avisa que existe execução contra o proprietário, e quem compra depois dela presume-se ciente. Cláusulas de inalienabilidade ou impenhorabilidade, comuns em doações e testamentos, também aparecem aqui e limitam a venda.

Conferências que passam despercebidas

Compare a descrição registrada com o imóvel real. Área construída maior do que a averbada indica ampliação sem regularização, o que trava financiamento e gera custo para o comprador. Confira se o nome e o estado civil do vendedor na matrícula batem com os documentos atuais; casamento posterior à aquisição exige a assinatura do cônjuge na venda, salvo separação total de bens.

Peça sempre a certidão de inteiro teor, que reproduz todos os atos, e não apenas a certidão simplificada. E olhe a data de emissão: entre a certidão e a assinatura da escritura podem surgir novos ônus, por isso tabeliães e bancos exigem documento recente e vale a pena tirar outra no dia do fechamento.