Comece pela matrícula atualizada no Registro de Imóveis, porque é ela, e não o anúncio ou o contrato, que diz quem é o dono e que ônus pesam sobre o bem. Depois confira as certidões pessoais dos vendedores, a situação do IPTU e do condomínio, a regularidade da construção e a ocupação física. A profundidade da checagem acompanha o valor e o risco do negócio.
Os três blocos de documentos
O primeiro bloco é o imóvel: certidão de matrícula com negativa de ônus e ações, emitida há poucos dias, e a cadeia de proprietários anteriores quando a titularidade atual é recente ou veio de partilha, doação ou leilão. Junte a certidão negativa de IPTU da prefeitura, a declaração de quitação do condomínio assinada pelo síndico e o habite-se ou a averbação da construção, se houver edificação.
O segundo bloco é quem vende: documentos pessoais, certidão de casamento atualizada para saber o regime de bens e se o cônjuge precisa assinar, certidões dos distribuidores cíveis, trabalhistas e federais, de protestos e de execuções fiscais. Se o vendedor é empresa, acrescente contrato social, certidões da pessoa jurídica e ata que autorize a venda. O terceiro bloco é a operação em si: quem ocupa o imóvel, a que título, e como o preço será pago.
Por que as certidões do vendedor pesam
A venda feita por quem tem ação judicial capaz de levá-lo à insolvência pode ser declarada ineficaz perante o credor, é a chamada fraude à execução do art. 792 do Código de Processo Civil. O mesmo dispositivo diz que cabe ao comprador provar que adotou as cautelas necessárias, o que na prática significa ter em mãos as certidões obtidas na data do negócio.
O art. 1.345 do Código Civil impõe ao adquirente as dívidas de condomínio deixadas pelo antigo dono, inclusive multas e juros. É um dos poucos débitos que acompanham o imóvel independentemente de quem o comprou, e por isso a declaração de quitação do síndico não é formalidade.
Checklist mínimo antes de assinar
A lista abaixo cobre uma compra comum de imóvel urbano já construído, entre particulares e sem financiamento. Terrenos, imóveis rurais, unidades na planta, bens de espólio e vendas por empresa pedem documentos adicionais, e a análise deve ser desenhada para o caso concreto, não copiada de um modelo.
- Matrícula atualizada com certidão negativa de ônus e ações
- Certidões pessoais dos vendedores e dos cônjuges, cíveis, trabalhistas, federais e de protestos
- Certidão negativa de IPTU e de débitos municipais
- Declaração de quitação condominial e cópia da convenção
- Habite-se, averbação da construção e conferência da área construída
- Vistoria física e verificação de quem ocupa o imóvel
- art. 1.245Código Civil (Lei 10.406/2002)a propriedade do imóvel só passa ao comprador com o registro do título na matrícula texto oficial
- art. 792Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)venda por devedor com ação em curso pode ser ineficaz; o comprador deve provar que tirou certidões texto oficial
- art. 1.345Código Civil (Lei 10.406/2002)quem compra responde pelas dívidas de condomínio deixadas pelo vendedor texto oficial
- art. 167Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)lista os atos que devem ser registrados ou averbados na matrícula, como hipoteca e penhora texto oficial
- art. 54Lei 13.097/2015 (concentração dos atos na matrícula)ônus não lançados na matrícula em regra não atingem o comprador de boa-fé texto oficial
