Usucapião é a forma de se tornar dono de um imóvel pelo exercício da posse como se dono fosse, de modo contínuo e sem oposição, durante o tempo que a lei exige para cada modalidade, de dois a quinze anos. Não é favor do Estado nem regularização administrativa: é aquisição originária de propriedade, reconhecida por sentença judicial ou por procedimento no Registro de Imóveis e depois lançada na matrícula.
Requisitos comuns a toda usucapião
O primeiro requisito é a posse com ânimo de dono. Quem ocupa como inquilino, comodatário, caseiro ou herdeiro que reconhece os demais não usucape, porque sua posse admite que a propriedade é de outra pessoa. O segundo é que a posse seja mansa e pacífica, isto é, sem que o proprietário tenha reagido de forma séria, em geral por ação judicial. O terceiro é a continuidade pelo prazo legal, admitida a soma do tempo dos possuidores anteriores pelo art. 1.243 do Código Civil.
Há também limites sobre o bem. Imóveis públicos não podem ser usucapidos, por força dos arts. 183 e 191 da Constituição Federal e do art. 102 do Código Civil, o que inclui terrenos de marinha, áreas de autarquias e bens de uso comum. Já o imóvel particular abandonado, o de proprietário falecido sem inventário e o de empresa extinta são alvos frequentes.
As modalidades e o que as diferencia
A lei combina tempo com outros requisitos para criar modalidades diferentes, e a regra geral é simples: quanto mais qualificada a posse, menor o prazo exigido. Moradia, produtividade, justo título e boa-fé funcionam como redutores. A lista abaixo traz cada modalidade com o dispositivo que a prevê.
- Extraordinária: quinze anos sem título nem boa-fé; dez se há moradia habitual ou obras produtivas (art. 1.238 do Código Civil)
- Ordinária: dez anos com justo título e boa-fé; cinco se a aquisição foi onerosa, registrada e depois cancelada, com moradia ou investimentos (art. 1.242)
- Especial urbana: cinco anos, imóvel de até 250 m², usado para moradia, sem outro imóvel em nome do possuidor (art. 1.240 e art. 183 da Constituição)
- Especial rural: cinco anos, área de até cinquenta hectares tornada produtiva pelo trabalho e usada como moradia (art. 1.239 e art. 191 da Constituição)
- Familiar: dois anos, imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar (art. 1.240-A)
- Coletiva: núcleos urbanos de baixa renda em que não é possível identificar o terreno de cada possuidor (art. 10 do Estatuto da Cidade)
Como o direito é reconhecido
Na via judicial, o possuidor ajuíza ação de usucapião pelo procedimento comum, com planta e memorial do imóvel. São citados o proprietário registral e os confinantes, estes pessoalmente por exigência do art. 246 do Código de Processo Civil, além da intimação da União, do Estado e do Município e da publicação de edital para terceiros. A sentença que reconhece a usucapião é o título levado ao registro.
Na via extrajudicial, criada pelo art. 216-A da Lei 6.015/1973, o pedido vai direto ao Registro de Imóveis, com advogado, ata notarial e a anuência dos titulares e confrontantes. Em qualquer via, a aquisição é originária: o usucapiente não recebe o imóvel do antigo dono, e por isso não paga ITBI e, em regra, não herda os ônus constituídos por ele.
- arts. 1.238 a 1.242Código Civil (Lei 10.406/2002)definem as modalidades de usucapião de imóvel e os prazos de cada uma texto oficial
- art. 1.243Código Civil (Lei 10.406/2002)o possuidor pode somar à sua posse a dos antecessores, se contínuas e pacíficas texto oficial
- arts. 183 e 191Constituição Federalcriam as usucapiões especiais urbana e rural e vedam usucapir imóvel público texto oficial
- art. 246, § 3ºCódigo de Processo Civil (Lei 13.105/2015)na ação de usucapião de imóvel, os confinantes são citados pessoalmente texto oficial
- art. 216-ALei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)permite reconhecer a usucapião no Registro de Imóveis, sem processo judicial texto oficial
