É a ação em que o locador pede ao juiz a rescisão da locação e a devolução do imóvel por causa de aluguel ou encargos não pagos, podendo cobrar a dívida no mesmo processo. O locatário citado tem quinze dias para pagar tudo o que deve, com os acréscimos, e assim evitar o despejo, ou para apresentar defesa. Quando o contrato não tem garantia, o locador pode pedir liminar para desocupação em quinze dias.
O rito do art. 62
A falta de pagamento é causa de rescisão prevista no art. 9º da Lei 8.245/1991, e o art. 62 dá a ela um rito próprio. O locador pode cumular o pedido de despejo com a cobrança dos aluguéis e acessórios, apresentando com a inicial o cálculo discriminado do débito. O locatário é citado para responder aos dois pedidos, e o fiador, para responder à cobrança.
Citado, o locatário pode purgar a mora em quinze dias: paga os aluguéis vencidos e os que vencerem até a data do pagamento, multas, juros, custas e honorários do advogado do locador. Com isso a locação continua. Esse benefício não vale para quem já o utilizou nos vinte e quatro meses anteriores, regra do parágrafo único do art. 62, criada para conter o inquilino que só paga quando é processado.
Liminar, sentença e cumprimento
Se a locação não tem nenhuma garantia, ou a garantia se extinguiu, o inciso IX do § 1º do art. 59 autoriza liminar de desocupação em quinze dias, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel. O locatário ainda pode evitar a rescisão pagando o débito dentro desse prazo. Com fiança, caução ou seguro válidos, a liminar não cabe, e o caso segue para sentença.
Julgado procedente o pedido, o mandado de despejo fixa prazo para desocupação voluntária. Como o fundamento é o art. 9º, o prazo é de quinze dias, e não os trinta da regra geral do art. 63. A apelação não tem efeito suspensivo, conforme o art. 58, inciso V, de modo que o despejo pode ser executado enquanto o recurso é julgado, se necessário com força policial, como prevê o art. 65.
O que cada lado deve reunir
Do lado do locador, a organização documental define a velocidade do processo. Do lado do locatário, a defesa útil costuma girar em torno de pagamentos não computados, encargos cobrados sem comprovação e abusos na planilha, e não em torno de negar o atraso em si.
- Contrato de locação e aditivos, com a garantia e a qualificação do fiador
- Planilha de débito mês a mês, com aluguel, encargos, multa e juros previstos no contrato
- Comprovantes dos encargos repassados, como condomínio, IPTU e consumo
- Recibos e extratos que demonstrem o histórico de pagamento
- Notificação extrajudicial, se houve, e as respostas do inquilino
- art. 9º, IIILei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)a falta de pagamento do aluguel e dos encargos autoriza o desfazimento da locação texto oficial
- art. 62Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)rito do despejo por falta de pagamento, com cobrança cumulada e purga da mora em quinze dias texto oficial
- art. 59, § 1º, IXLei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)sem garantia, cabe liminar de desocupação em quinze dias mediante caução de três aluguéis texto oficial
- art. 63, § 1ºLei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)o prazo para desocupar após a sentença é de quinze dias quando o despejo se funda no art. 9º texto oficial
- art. 58, VLei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)a apelação contra a sentença de despejo não suspende a desocupação texto oficial
