Não. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula; enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo o dono perante todos. O contrato assinado vale entre as partes e dá ao comprador o direito de exigir a escritura e o registro, mas não protege contra uma segunda venda, uma penhora por dívida do vendedor ou o falecimento dele.
O que o contrato garante
O contrato de compra e venda cria obrigações: o vendedor deve entregar o imóvel e outorgar a escritura, o comprador deve pagar o preço. É um direito pessoal, que só pode ser cobrado do vendedor. O direito real de propriedade, oponível a qualquer pessoa, nasce apenas com o registro, como determinam os arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil.
Há ainda uma questão de forma. O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos. Um instrumento particular acima desse teto não serve como título para registro: funciona como promessa de compra e venda, que obriga o vendedor a assinar a escritura, mas ainda não é a transferência.
Os riscos concretos de ficar sem registro
Como o vendedor segue como proprietário na matrícula, o imóvel responde pelas dívidas dele. Um credor pode penhorá-lo, e o comprador terá de provar sua posse anterior para se defender. A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro com base em compromisso de compra e venda não registrado, o que ajuda, mas exige processo e prova.
Se o vendedor falecer, o imóvel entra no inventário e a escritura passa a depender dos herdeiros. Se ele vender de novo a outra pessoa que registre primeiro, quem registrou fica com a propriedade e ao primeiro comprador resta pedir indenização. E a Lei 13.097/2015 reforçou que o que não consta da matrícula não prejudica terceiro de boa-fé, o que joga contra quem guardou o contrato na gaveta.
Como transformar o contrato em propriedade
O caminho normal é lavrar a escritura pública no tabelionato, recolher o ITBI, que é imposto municipal com alíquota definida por cada cidade, e levar a escritura ao Registro de Imóveis. Enquanto a escritura não sai, registrar a promessa de compra e venda na matrícula, como permite o art. 1.417 do Código Civil, já confere direito real à aquisição e afasta boa parte dos riscos.
Se o vendedor se recusa a assinar a escritura depois de receber o preço, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória, judicial ou extrajudicial. A Súmula 239 do STJ dispensa o registro prévio do compromisso para esse pedido. O que não se dispensa é a prova da quitação.
- art. 1.245Código Civil (Lei 10.406/2002)a transferência entre vivos ocorre com o registro; até lá o vendedor continua dono texto oficial
- art. 1.227Código Civil (Lei 10.406/2002)direitos reais sobre imóveis dependem de registro no cartório competente texto oficial
- art. 108Código Civil (Lei 10.406/2002)acima de trinta salários mínimos, a venda de imóvel exige escritura pública texto oficial
- arts. 1.417 e 1.418Código Civil (Lei 10.406/2002)promessa registrada gera direito real e permite exigir a escritura ou a adjudicação texto oficial
- enunciadoSúmula 239 do STJa adjudicação compulsória não exige que o compromisso esteja registrado
