Due diligence imobiliária é a auditoria jurídica feita antes de assinar: reúne e cruza os documentos do imóvel, dos vendedores e do negócio para revelar riscos que a visita e a conversa comercial não mostram. O produto é um parecer que diz se o bem pode ser comprado, sob que condições e com que ressalvas no contrato. Ela é proporcional ao risco: um apartamento quitado exige menos do que uma gleba rural ou um prédio comercial alugado.
As três frentes da investigação
Na frente do imóvel, examina-se a matrícula e a cadeia de proprietários anteriores por pelo menos quinze anos, que é o prazo mais longo de usucapião previsto no art. 1.238 do Código Civil: títulos mais antigos do que isso dificilmente serão atacados. Entram também os débitos que seguem o bem, como IPTU e condomínio, a regularidade da construção, o zoneamento municipal e, em imóveis rurais ou próximos a cursos d'água, as restrições ambientais e o cadastro ambiental rural.
Na frente do vendedor, o foco é a capacidade de dispor e a saúde financeira: regime de bens e necessidade de outorga do cônjuge (art. 1.647 do Código Civil), poderes de quem assina por procuração, certidões judiciais, fiscais e de protesto. Em pessoa jurídica, contrato social, quem pode assinar e pedidos de falência ou recuperação. Na frente do negócio, avalia-se quem ocupa o imóvel, contratos de locação em vigor, forma de pagamento e o que o comprador pretende fazer com o bem.
Por que a lei cobra cautela
O Código de Processo Civil, no art. 792, transfere ao comprador o ônus de provar que agiu com cautela quando o vendedor respondia a ações capazes de levá-lo à insolvência. Sem as certidões da época, a compra pode ser declarada ineficaz perante o credor e o imóvel penhorado nas mãos do novo dono. A due diligence produz exatamente essa prova, com data.
Há efeitos práticos menos conhecidos. Se o imóvel está alugado, o art. 8º da Lei 8.245/1991 permite ao comprador denunciar a locação em noventa dias, salvo se o contrato tem cláusula de vigência e está averbado na matrícula: nesse caso, o adquirente herda o inquilino até o fim do prazo. Descobrir isso depois de pagar muda o valor do negócio.
Sinais que pedem análise mais funda
O parecer final classifica os achados em impeditivos, negociáveis e meramente formais, e sugere o remédio para cada um: condição suspensiva, retenção de parte do preço, declaração de garantia do vendedor, seguro ou desistência. Alguns sinais quase sempre justificam aprofundar a investigação.
- Titularidade recente obtida por doação, partilha ou arrematação
- Vendedor com várias ações em curso ou empresa em dificuldade
- Área ou descrição da matrícula diferente do que existe no local
- Procuração antiga, genérica ou outorgada por pessoa idosa
- Imóvel de espólio, de menor ou de pessoa em processo de divórcio
- Preço claramente abaixo do praticado na região
- art. 792Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)cabe ao comprador provar que adotou cautelas, como certidões, para afastar a fraude à execução texto oficial
- art. 1.647Código Civil (Lei 10.406/2002)salvo separação total de bens, um cônjuge não vende imóvel sem autorização do outro texto oficial
- art. 8ºLei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)quem compra imóvel alugado pode denunciar a locação em noventa dias, salvo cláusula de vigência averbada texto oficial
- art. 1.238Código Civil (Lei 10.406/2002)quinze anos de posse sem oposição bastam para usucapir, sem título nem boa-fé texto oficial
