Não existe prazo total fixado em lei. O tempo depende do fundamento do despejo, de haver ou não garantia, da facilidade de citar o inquilino, da defesa apresentada e do ritmo do juízo. O que a lei fixa são etapas: quinze dias para o locatário pagar ou contestar, quinze dias para sair quando há liminar e quinze ou trinta dias após a sentença, com recurso que não suspende a saída.
Os prazos que a lei fixa
A Lei 8.245/1991 não promete uma duração, mas encadeia prazos que, somados, dão uma ideia do caminho mínimo em cada cenário. Eles se aplicam depois que o processo é distribuído e o inquilino é localizado, o que nem sempre é rápido.
- Quinze dias após a citação para purgar a mora ou contestar, no despejo por falta de pagamento (art. 62)
- Quinze dias para desocupar quando concedida liminar, nas hipóteses do § 1º do art. 59
- Trinta dias para desocupação voluntária após a sentença, regra geral do art. 63
- Quinze dias após a sentença quando o fundamento é falta de pagamento ou infração, ou se o processo já passou de quatro meses
- Recurso sem efeito suspensivo, conforme o art. 58, V, e uso de força policial após o prazo, pelo art. 65
O que alonga e o que encurta
O maior gargalo costuma ser a citação. Inquilino que muda de endereço ou se esconde exige diligências, citação por hora certa e, no limite, por edital, com prazos do Código de Processo Civil que se somam. Defesa com pedido de perícia, discussão sobre a planilha e pedidos de prova testemunhal também alongam o percurso, assim como a falta de caução quando a liminar dependia dela.
O que encurta é a documentação clara, a escolha correta do fundamento e a existência das hipóteses de liminar, como fim de contrato de temporada, término do prazo de locação não residencial com ação proposta em até trinta dias ou falta de pagamento sem garantia. A purga da mora encerra a discussão de imediato, e o acordo homologado com data de saída costuma ser mais rápido do que a sentença.
Dois atalhos previstos em lei
Se o inquilino abandona o imóvel depois de proposta a ação, o art. 66 permite ao locador pedir a imissão na posse, sem esperar sentença e mandado. É preciso demonstrar o abandono, em geral por certidão do oficial de justiça ou por vistoria acompanhada de testemunhas, e não apenas supor que a casa está vazia.
Na denúncia vazia de contrato prorrogado por prazo indeterminado, a notificação prévia de trinta dias do art. 46 é requisito da ação, e não do despejo em si. Feita corretamente, ela evita a extinção do processo por falta de interesse e permite pedir a desocupação já na inicial, o que economiza meses de retrabalho.
- art. 62Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)o locatário tem quinze dias, contados da citação, para pagar ou responder texto oficial
- art. 59, § 1ºLei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)lista as hipóteses de liminar de despejo, com desocupação em quinze dias texto oficial
- art. 63Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)após a sentença, o prazo de saída é de trinta dias, reduzido a quinze em certos casos texto oficial
- art. 66Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)se o imóvel é abandonado após o ajuizamento, o locador pode ser imitido na posse texto oficial
- art. 46, § 2ºLei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)na locação prorrogada, o locador denuncia o contrato com aviso de trinta dias texto oficial
