Depende de quem pede. O comprador que financiou não consegue usucapir contra o banco, porque sua posse nasce do contrato e reconhece a propriedade do credor: falta o ânimo de dono. Um terceiro sem vínculo com o financiamento pode, em tese, preencher os requisitos, mas o prazo só corre a partir de uma posse que se oponha de forma clara ao proprietário registral, e a jurisprudência diverge quando o credor é instituição financeira pública.
Por que o mutuário não usucape
Na alienação fiduciária, regime da quase totalidade dos financiamentos atuais, a Lei 9.514/1997 faz do banco o proprietário resolúvel do imóvel e do comprador o possuidor direto até a quitação. Essa posse é derivada de contrato, e o art. 1.203 do Código Civil presume que a posse mantém o caráter com que foi adquirida. Enquanto o devedor paga parcelas, ele reconhece o domínio do credor, e sem ânimo de dono não há usucapião.
Se o financiamento é antigo e garantido por hipoteca, a lógica é outra: o mutuário já é o proprietário registral, e o banco tem apenas garantia. Não há o que usucapir, e a dívida continua a existir. Em nenhum dos dois formatos a inadimplência prolongada transforma o devedor em dono pelo decurso do tempo.
O terceiro que ocupa o imóvel
Quem entrou no imóvel sem contrato com o banco, seja por invasão, seja por compra informal do mutuário, exerce posse que pode ser de dono. O prazo, porém, só conta quando essa posse se torna visível e contrária ao proprietário: ocupar, pagar tributos, construir, sem que o credor reaja. Quando o banco consolida a propriedade por inadimplência, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/1997, ele costuma reivindicar o bem, e a citação interrompe a contagem.
Há um ponto controverso: imóveis vinculados a programas habitacionais e a credores como a Caixa Econômica Federal. Parte das decisões nega a usucapião por entender que o bem está afetado a finalidade pública; outra parte admite, porque empresa pública tem patrimônio privado. Não é possível prometer um desfecho, e a análise passa pela origem do imóvel e pelo programa a que ele pertence.
Caminhos mais realistas que a usucapião
Para quem comprou do mutuário por contrato de gaveta, a saída costuma ser a assunção do financiamento com anuência do credor, prevista no art. 29 da Lei 9.514/1997, ou a quitação seguida de escritura e registro. Quando o mutuário já quitou e nunca outorgou a escritura, a alienação fiduciária é cancelada, ele volta a ser proprietário pleno, e aí sim a posse de terceiro pode correr contra ele.
Quem ocupa imóvel já consolidado em nome do banco pode tentar comprá-lo nos leilões previstos na mesma lei ou negociar a venda direta após leilões frustrados. São vias com custo, mas com título limpo ao final, o que uma discussão de usucapião de anos contra uma instituição financeira raramente oferece.
- arts. 22 e 23Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)o credor é proprietário resolúvel e o devedor possuidor direto até quitar texto oficial
- art. 29Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)o devedor pode transferir seus direitos sobre o imóvel com anuência expressa do credor texto oficial
- art. 1.203Código Civil (Lei 10.406/2002)salvo prova em contrário, a posse conserva o caráter com que foi adquirida texto oficial
- art. 1.197Código Civil (Lei 10.406/2002)a posse direta de quem tem a coisa por contrato não anula a posse indireta do dono texto oficial
- art. 1.238Código Civil (Lei 10.406/2002)a usucapião exige posse como dono, contínua e sem oposição pelo prazo legal texto oficial
