Comprar imóvel com segurança: matrícula, certidões e os riscos que o registro não mostra

Quase todo problema em compra de imóvel cabe em uma destas três perguntas, e elas não têm o mesmo peso nem a mesma ordem. Responder fora de ordem é como a maioria das análises falha: gasta-se tempo com o imóvel quando o problema estava em quem vende.

Quem vende pode vender? É a pergunta sobre a pessoa. Alguém casado precisa da concordância do cônjuge; um espólio precisa de autorização; uma empresa com execução em curso pode ter a venda desfeita anos depois. Nada disso está no imóvel.

O imóvel pode ser transferido? É a pergunta sobre a coisa. Matrícula própria, ônus reais, área que bate com a realidade, e as exigências específicas do tipo: memorial registrado na planta, loteamento registrado no lote, georreferenciamento no rural.

O que vem junto com ele? É a pergunta que ninguém faz e que mais cobra depois. Dívida de IPTU, cota de condomínio, ocupante, contrato de locação averbado, passivo ambiental. Coisas que acompanham o bem e mudam de dono com ele.

É a confusão mais cara do direito imobiliário brasileiro, e ela aparece em quase toda primeira conversa. Os três documentos existem, os três são necessários, e só um transfere a propriedade.

O contrato é o acordo entre as partes. Ele obriga quem assinou e gera direito de exigir o cumprimento, mas não torna ninguém dono.

A escritura pública é o ato lavrado em tabelionato de notas. Ela dá forma pública ao negócio e é exigida, em regra, para imóvel acima de trinta salários mínimos. Também não torna ninguém dono.

A matrícula é o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis, e é nela que a propriedade se transfere. Enquanto a escritura não é levada a registro, o imóvel continua sendo de quem vendeu, com todas as consequências disso: ele pode ser penhorado por dívida do vendedor, pode ser vendido de novo, e entra no inventário dele se ele falecer. A frase antiga continua valendo: quem não registra não é dono.

O artigo 54 da Lei 13.097/2015 mudou a lógica da análise imobiliária no Brasil. Antes dele, o comprador precisava caçar certidões em vários lugares para descobrir o que poderia atingir o imóvel. Depois dele, o que não estiver registrado ou averbado na matrícula, em regra, não pode ser oposto a quem compra de boa-fé.

Boa parte do conteúdo publicado traduziu isso como "agora basta olhar a matrícula". Essa leitura custa o imóvel, e por três motivos concretos.

Primeiro: existem dívidas que acompanham o bem por natureza, chamadas obrigações propter rem, e elas não dependem de estar na matrícula. IPTU e cota de condomínio são as duas mais comuns, e as duas têm artigo próprio dizendo isso.

Segundo: a proteção é para quem compra de boa-fé. Boa-fé se perde quando o comprador sabia do problema, e também quando ele tinha como saber e não olhou. As certidões do vendedor deixaram de ser obrigatórias como condição de validade e passaram a ser a prova de que houve diligência.

Terceiro: há situações fora do alcance do registro, como posse de terceiro, vício de construção e passivo ambiental em imóvel rural.

São as duas dívidas que mudam de dono junto com a chave, e a base legal de cada uma é expressa.

O artigo 130 do Código Tributário Nacional diz que os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade sub-rogam-se na pessoa do adquirente, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. Essa ressalva final é a chave prática: é ela que faz a certidão negativa de tributos municipais precisar constar da escritura, e não apenas ficar na pasta.

O artigo 1.345 do Código Civil faz o mesmo com o condomínio: o adquirente responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios.

A solução prática não é confiar na declaração do vendedor. É reter no preço o valor correspondente até a comprovação da quitação, com cláusula específica no contrato. Quem paga tudo e cobra depois vira credor de alguém que já gastou o dinheiro.

A mesma casa, com a mesma matrícula, exige documentos completamente diferentes conforme quem assina a venda. É a parte da análise que mais gente pula, e é onde nascem os riscos que a matrícula não mostra.

Pessoa física casada. O artigo 1.647 do Código Civil exige a autorização do cônjuge para alienar imóvel, exceto no regime da separação absoluta. Escritura sem outorga é atacável, e a certidão de casamento atualizada é o documento que resolve a dúvida.

Espólio. Enquanto o inventário corre, o imóvel pertence ao espólio. A venda depende de alvará judicial ou de partilha já registrada, com todos os herdeiros. Se algum é menor, incapaz ou não foi localizado, a autorização judicial deixa de ser formalidade.

Empresa ou empresário. Aqui entra a fraude à execução, que é o risco mais grave desta lista porque ele desfaz uma compra já feita e registrada.

Construtora ou incorporadora. Além das certidões da empresa, o registro do memorial de incorporação e a existência de patrimônio de afetação.

É o risco que assusta com razão. Se o vendedor já respondia a uma ação capaz de levá-lo à insolvência quando vendeu, a alienação pode ser declarada ineficaz perante aquele credor. Na prática, o imóvel responde pela dívida de quem vendeu, e o comprador, que pagou tudo, vira credor de alguém que não tem com o que pagar.

A Súmula 375 do STJ é o que equilibra isso: o reconhecimento da fraude depende do registro da penhora na matrícula ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Ou seja, havendo penhora averbada, o comprador não tem como alegar que não sabia. Não havendo, a discussão passa a ser sobre o que ele sabia ou deveria saber.

É exatamente aí que as certidões do vendedor valem dinheiro. Elas não são exigência formal: são a prova documentada de que houve diligência. Quem tirou as certidões, guardou e negociou com base nelas está numa posição incomparavelmente melhor do que quem não tirou nenhuma e alega desconhecimento.

O artigo 32 da Lei 4.591/1964 é categórico: o incorporador só pode negociar unidades autônomas depois de arquivar no cartório de registro de imóveis o memorial de incorporação. Antes desse registro não existe unidade autônoma, o contrato não se registra, e o comprador que pagou entra na fila geral de credores se a obra parar.

É o desastre clássico do setor, e ele continua acontecendo porque o lançamento vende antes do registro para financiar a própria obra. A pergunta certa não é "quando fica pronto", é qual o número do registro do memorial.

O segundo item é o patrimônio de afetação, da Lei 10.931/2004. Ele separa o terreno, as receitas e as obrigações daquela incorporação do restante do patrimônio da incorporadora. Com afetação, a falência da empresa não arrasta aquela obra específica e os adquirentes têm caminho para concluí-la. Sem afetação, o dinheiro de um empreendimento pode estar pagando as dívidas de outro.

O terceiro é o prazo de tolerância: o artigo 43-A admite até cento e oitenta dias além da data prevista, desde que expressamente contratado. Passado isso, o comprador pode resolver o contrato com devolução integral ou mantê-lo e receber indenização de um por cento ao mês sobre o valor pago. São caminhos excludentes e a escolha vale dinheiro.

Lote em loteamento. A Lei 6.766/1979 exige o registro do loteamento no cartório de registro de imóveis antes de qualquer venda. Loteamento irregular ou clandestino não gera matrícula individual, e o comprador fica com um contrato que nunca vira propriedade. Vale também conferir se as obras de infraestrutura estão garantidas no registro: quando não estão, é comum a rua ficar sem asfalto e sem rede por anos, e a conta acabar recaindo sobre os próprios compradores.

Imóvel rural. São três verificações que o urbano não tem, e nenhuma delas aparece na matrícula. A certificação do georreferenciamento pelo INCRA, exigida pela Lei 10.267/2001, é condição para transferir: sem ela o registro não sai. O Cadastro Ambiental Rural mostra a situação da reserva legal e das áreas de preservação permanente, e o passivo ambiental é obrigação de natureza propter rem, ou seja, quem compra herda o dever de recompor. E há restrição legal para aquisição de imóvel rural por estrangeiro.

Fora da Amazônia Legal, a reserva legal exigida pelo artigo 12 da Lei 12.651/2012 é de vinte por cento da área do imóvel. Esse número circula errado com frequência, e errar para mais faz o produtor recompor área que a lei não exige.

É a diferença entre o que está no terreno e o que está na matrícula. Acontece quando a casa foi construída ou ampliada e a averbação nunca foi feita, e é muito mais comum do que parece, especialmente em imóvel que nunca foi financiado.

As consequências são práticas e caras. O banco não financia o que não está registrado, então o comprador que depende de financiamento simplesmente não consegue comprar. A revenda trava pelo mesmo motivo. E a área construída a mais pode virar exigência da prefeitura, com multa e obrigação de regularizar.

Regularizar depois é possível e envolve habite-se, projeto aprovado e, muitas vezes, tributo sobre a obra. Custa dinheiro e tempo. Quando o vendedor sabe disso e não avisa, é elemento legítimo de negociação de preço; quando o comprador descobre depois da escritura, o custo inteiro passa a ser dele.

A conferência é simples e ninguém faz: comparar a área descrita na matrícula com a área real do imóvel.

Comprar imóvel ocupado não é problema em si. Comprar sem saber a que título alguém está lá é.

Inquilino. O artigo 27 da Lei 8.245/1991 dá ao locatário direito de preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições, e ele precisa ser notificado antes da venda. Além disso, se o contrato tem prazo determinado e está averbado na matrícula, ele acompanha o imóvel: o comprador assume a locação até o fim do prazo. Nenhuma dessas coisas impede a compra, mas as duas mudam quando você entra.

O próprio vendedor. A data de desocupação precisa estar no contrato, com consequência definida para o atraso. Combinado verbal aqui é fonte garantida de conflito.

Terceiro. É o cenário que exige mais atenção. Pode ser posse antiga, comodato verbal, familiar do vendedor, ou alguém com tempo de posse suficiente para discutir usucapião. Desocupar exige ação judicial, com prazo e custo próprios, e isso precisa entrar na conta do preço antes da assinatura.

Contrato de compra e venda de imóvel costuma ser um modelo baixado da internet com o preço trocado. Ele resolve o caso em que tudo dá certo, que é justamente o caso em que contrato nenhum é necessário.

O que faz diferença são as cláusulas que tratam do que pode dar errado: o que acontece se aparecer ônus não declarado, se a documentação atrasar, se o financiamento não for aprovado, se o imóvel não for entregue na data. Cada uma dessas hipóteses tem uma solução barata quando está escrita e uma discussão cara quando não está.

Duas cláusulas valem por muitas. A retenção de valor até a comprovação de quitação de IPTU e condomínio resolve sozinha o risco propter rem. E a condição resolutiva ligada à aprovação do financiamento evita que o comprador perca o sinal por algo que não depende dele.

O preço do imóvel não é o custo da compra. Existem três parcelas que aparecem depois e costumam pegar o comprador sem reserva.

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão, devido em regra por quem compra, com alíquota fixada por cada município. Ele precisa estar pago para o registro sair.

Os emolumentos de escritura e de registro seguem tabela estadual por faixa de valor, e são dois atos distintos: um no tabelionato de notas, outro no registro de imóveis.

E há o custo do financiamento, quando existe: avaliação do imóvel, tarifas e seguros obrigatórios.

Este dossiê não publica valores dessas três parcelas, e a razão é a mesma em cada caso: a alíquota do ITBI muda por município, a tabela de emolumentos muda por estado e é atualizada periodicamente, e as tarifas mudam por banco. Número desatualizado numa página de escritório é pior que número ausente, porque ele é lido como afirmação.

Sobre o ITBI existe uma discussão que devolve dinheiro e quase ninguém conhece: quando o município cobra sobre um valor de referência maior que o preço da escritura. O STJ, em julgamento repetitivo, firmou que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, que ela só pode ser afastada por processo administrativo próprio do artigo 148 do Código Tributário Nacional, e que o município não pode arbitrar previamente a base com valor fixado unilateralmente.

Entender a ordem em que essas normas apareceram ajuda a ler o que se encontra publicado sobre o tema. Muito conteúdo que circula foi escrito antes de 2015 e descreve um sistema que mudou.

A linguagem cartorária é um obstáculo real, e ela aparece justamente nos documentos que decidem a compra. Estes são os termos que mais causam dúvida.

A janela de correção existe e ela é maior do que a maioria imagina, mas encolhe com o tempo. O que define as opções é o estágio em que a compra está.

Assinei, mas não registrei. É a melhor posição possível dentro de um problema. Como a propriedade ainda não se transferiu, vício descoberto agora costuma dar direito a retenção de parcelas, abatimento do preço ou rescisão com devolução, conforme o que o contrato prevê e o que foi omitido pelo vendedor.

Registrei e apareceu dívida. Tratando-se de dívida propter rem, ela realmente veio junto, e o caminho é o direito de regresso contra quem vendeu, com base na omissão. Reunir a prova de que o débito existia antes e não foi informado é o trabalho central.

Registrei e apareceu vício oculto. Defeito que não se percebia na vistoria comum tem prazo próprio, contado da descoberta e não da compra.

Registrei e o imóvel foi penhorado por dívida do vendedor. É a hipótese de fraude à execução, e a defesa se apoia justamente na boa-fé e na diligência documentada.