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Imobiliário

Análise do Imóvel Antes de Comprar: o que conferir antes de assinar

Antes de assinar a compra de um imóvel, três coisas precisam ser verificadas e nenhuma delas é o preço. A primeira é a matrícula atualizada, tirada há poucos dias no cartório de registro de imóveis, porque desde a Lei 13.097/2015 é ela que concentra os atos que podem ser opostos ao comprador de boa-fé. A segunda são as dívidas que acompanham o imóvel mesmo sem constar da matrícula: IPTU, por sub-rogação do artigo 130 do Código Tributário Nacional, e cotas de condomínio, pelo artigo 1.345 do Código Civil. A terceira é quem vende: pessoa casada precisa de outorga do cônjuge, espólio precisa de alvará ou de partilha concluída, empresa exige conferir se há execução em curso, e construtora só pode vender unidade na planta depois de registrar o memorial de incorporação. A concentração da matrícula reduziu o número de certidões necessárias, e não o risco de comprar sem olhar.

Revisado por André Bordini Advogados Associados · OAB/PR 4314 · última revisão em 10/09/2026 · fontes oficiais citadas

Faça o cálculo

Cruza o tipo de imóvel, quem vende e o que já se sabe da matrícula, aponta os riscos na ordem em que importam e monta a lista dos documentos a exigir antes da assinatura.

O resultado aparece na hora, sem cadastro. Para o relatório completo, com memória de cálculo, pontos de atenção, PDF e envio no WhatsApp, pedimos seu nome e número.

Como o cálculo é feito

cada resposta que representa risco soma um peso, e o peso é maior quanto mais tarde o problema aparece no processo de compraimóvel sem matrícula própria pesa 30, porque sem matrícula não há propriedade a transferirunidade na planta pesa 20 pelo registro do memorial de incorporação, que é condição da própria vendavendedor com risco patrimonial pesa 14 por causa da fraude à execução, que desfaz a compra já feitanível = até 19 baixo, de 20 a 44 atenção, 45 ou mais altoa lista de documentos é montada por resposta, e não é a mesma para dois casos diferentes
  • A escala ordena prioridade de verificação e não estima probabilidade de perder o imóvel.
  • Resposta "não sei" gera item na lista de documentos em vez de ser tratada como ausência de risco.
  • A ferramenta não lê a matrícula: ela diz o que procurar nela.
  • Os pesos consideram o custo de corrigir o problema depois da assinatura, não apenas a chance de ele existir.
  • A certidão da matrícula na data da assinatura é exigida em todos os casos, inclusive nos de risco baixo.
  • A escala é uma estimativa de prioridade e não substitui a leitura dos documentos: ela não calcula custo de certidões, de regularização nem honorários advocatícios, que o Provimento 205/2021 do CFOAB proíbe divulgar em site.

Um exemplo resolvido

Este exemplo é calculado pelo mesmo código da ferramenta acima, com os índices publicados hoje. Ele nunca fica desatualizado nem diverge do resultado que você vai obter.

Que imóvel é Pronto, urbano
Quem está vendendo Pessoa física
O vendedor pessoa física é casado ou vive em união estável? Sim
Você já viu a matrícula atualizada? Vi uma, mas é antiga
Existe financiamento, hipoteca ou alienação fiduciária sobre o imóvel? Sim
O vendedor é empresário, sócio de empresa ou responde a alguma ação? Sim, ou desconfio que sim
IPTU e condomínio estão em dia? Não sei
Quem está no imóvel hoje? Inquilino
A construção está averbada na matrícula? Não, ou há área a mais
Como você vai pagar Financiamento bancário
Para quando está a assinatura? Nos próximos dias
Nível de risco Alto
Documentos a exigir antes de assinar 10
Matrícula desatualizada 8
Financiamento, hipoteca ou alienação fiduciária 12
Venda por pessoa casada 6
Vendedor com risco patrimonial 14
Situação de IPTU e condomínio desconhecida 6
Imóvel com inquilino 8
Construção não averbada ou área a mais 10
Exigir 1 Certidão de inteiro teor da matrícula tirada nesta semana, para comparar com a que você já tem
Exigir 2 Saldo devedor atualizado e carta de anuência do banco credor, ou quitação com baixa averbada
Exigir 3 Outorga do cônjuge na escritura, ou certidão de casamento com pacto de separação absoluta
Exigir 4 Certidões de distribuidores cível, fiscal e trabalhista do vendedor, nas comarcas onde ele atua
Exigir 5 Certidão de execução fiscal federal, estadual e municipal em nome do vendedor
Exigir 6 Certidão negativa de tributos municipais do imóvel
Exigir 7 Declaração de quitação de cotas condominiais assinada pelo síndico ou pela administradora
Exigir 8 Contrato de locação vigente e prova de que o inquilino foi notificado sobre a preferência
Exigir 9 Habite-se, projeto aprovado e certidão negativa de débitos da obra para averbar a construção
Exigir 10 Certidão de inteiro teor da matrícula na data da assinatura, conferida de novo no ato

Memória de cálculo

  1. Matrícula desatualizada: peso 8 (penhora e ônus podem ter entrado depois).
  2. Financiamento, hipoteca ou alienação fiduciária: peso 12 (a baixa depende do credor).
  3. Venda por pessoa casada: peso 6 (art. 1.647 do Código Civil).
  4. Vendedor com risco patrimonial: peso 14 (Súmula 375 do STJ e art. 792 do CPC).
  5. Situação de IPTU e condomínio desconhecida: peso 6 (as duas acompanham o bem).
  6. Imóvel com inquilino: peso 8 (arts. 27 e 33 da Lei 8.245/1991).
  7. Construção não averbada ou área a mais: peso 10 (trava financiamento e revenda).
  8. Soma dos pesos: 64. Faixa: até 19 baixo, de 20 a 44 atenção, 45 ou mais alto.

O que a ferramenta assume

  • As respostas refletem o que se sabe hoje: quanto mais respostas "não sei", maior a lista de documentos e menor a precisão da escala.
  • A ferramenta não consulta cartório, distribuidores nem prefeitura: ela indica onde consultar.
  • O imóvel está no Brasil e segue o sistema de registro da Lei 6.015/1973.
  • A compra é de propriedade plena, e não de direitos possessórios ou de cessão de contrato, que têm análise própria.

Quando o resultado muda

  • Imóvel em condomínio de lotes e em condomínio urbano simples tem regras próprias de registro e de área comum.
  • Aquisição em leilão judicial ou extrajudicial segue outro caminho: a análise recai sobre o edital e sobre o processo, e não apenas sobre a matrícula.
  • Imóvel de propriedade da União, foreiro ou em terreno de marinha exige certidão e laudêmio próprios.
  • Compra por estrangeiro de imóvel rural tem limites legais de área e depende de autorização em certas hipóteses.
  • Imóvel tombado ou em área de proteção tem restrição de uso que não aparece na matrícula e precisa ser verificada no órgão de patrimônio.

Perguntas frequentes

A matrícula está limpa. Ainda preciso das certidões?
Precisa, e por dois motivos. O primeiro é que IPTU e cotas de condomínio acompanham o imóvel mesmo sem constar da matrícula, por força do artigo 130 do Código Tributário Nacional e do artigo 1.345 do Código Civil. O segundo é que a proteção do artigo 54 da Lei 13.097/2015 é para quem compra de boa-fé, e as certidões do vendedor são justamente a prova de que você agiu com diligência. Sem elas, a discussão sobre boa-fé começa perdida.
Qual é a diferença entre matrícula, escritura e contrato?
O contrato é o acordo entre as partes, a escritura é o ato público lavrado em tabelionato e a matrícula é o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis. Só a matrícula transfere a propriedade: enquanto a escritura não é registrada, o imóvel continua sendo de quem vendeu. É por isso que a frase "quem não registra não é dono" continua valendo.
De quantos dias pode ser a certidão da matrícula?
Quanto mais recente, melhor, e o ideal é tirar uma nova na data da assinatura. Penhora, indisponibilidade e alienação podem entrar na matrícula de um dia para o outro, e a certidão de trinta dias atrás não mostra o que aconteceu depois. Conferir de novo no ato da escritura é rotina barata que evita o problema mais caro.
Comprar imóvel de quem tem dívida é perigoso?
Pode ser. Se o vendedor já respondia a ação capaz de levá-lo à insolvência, a venda pode ser reconhecida como fraude à execução e o imóvel responder pela dívida dele. A Súmula 375 do STJ exige, para isso, o registro da penhora ou a prova de má-fé do comprador. Quem tira as certidões, guarda e negocia com base nelas está em posição muito melhor do que quem não tirou nenhuma.
O que é patrimônio de afetação e por que ele importa?
É o regime da Lei 10.931/2004 que separa o terreno, as receitas e as obrigações de uma incorporação do restante do patrimônio da incorporadora. Com ele, se a empresa quebrar, aquela obra específica não é arrastada pelas dívidas das outras e os compradores têm chance de concluir o empreendimento. Sem ele, o comprador entra na fila geral de credores. É uma das primeiras coisas a conferir numa compra na planta.
A construção não está averbada. Isso é grave?
É um problema que trava dinheiro. Sem averbação, a matrícula descreve um terreno onde existe uma casa, e o banco não financia o que não está registrado. A regularização envolve habite-se, projeto aprovado e certidão de débitos da obra, e leva tempo. Descobrir antes da assinatura permite exigir que o vendedor regularize ou negociar o preço; descobrir depois transfere o custo inteiro para o comprador.
O imóvel está alugado. Posso comprar assim?
Pode, com dois cuidados. O inquilino tem direito de preferência pelo artigo 27 da Lei 8.245/1991 e precisa ser notificado antes da venda, sob pena de a compra ser questionada. E se o contrato tem prazo determinado e está averbado na matrícula, ele acompanha o imóvel: você assume a locação até o fim do prazo. Nenhum dos dois impede a compra, mas os dois mudam quando você entra no imóvel.
Vale a pena contratar advogado só para analisar a documentação?
A análise prévia custa uma fração do valor do imóvel e é feita antes de qualquer dinheiro sair. Ela responde três perguntas objetivas: o vendedor pode vender, o imóvel pode ser transferido e o que vem junto com ele. Quando alguma das três dá negativo, o custo evitado é o valor da compra inteira mais o tempo de um processo. É o serviço com melhor relação entre custo e risco em todo o direito imobiliário.
Já assinei o contrato. Ainda dá tempo?
Em muitos casos sim. Enquanto não houve registro, a propriedade não se transferiu, e é nesse intervalo que a maioria dos vícios pode ser corrigida, renegociada ou usada para rescindir com devolução. O que decide é o que o contrato prevê e o que foi omitido pelo vendedor. Quanto antes a análise for feita, mais opções existem.

Outras ferramentas

Distrato de Imóvel Aplica o artigo 67-A da Lei 4.591/1964 ou o artigo 32-A da Lei 6.766/1979 conforme o tipo de imóvel, distingue a desistência do comprador do atraso da construtora e calcula retenção, fruição, corretagem e prazo de devolução. Abrir Plano Negou Cobertura Cruza a justificativa dada pela operadora com a regra que a lei aplica a ela, verifica se o prazo máximo de atendimento fixado pela ANS já vencido e monta a lista do que reunir antes de pedir tutela de urgência. Abrir Divórcio e Partilha Aplica o regime de bens sobre o patrimônio informado, separa o que comunica do que não comunica, trata o imóvel financiado pela proporção paga na constância do casamento ou da união estável do casamento ou da união estável e diz se o caso pode ser resolvido em cartório ou exige ação judicial. Abrir

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Quem calculou isso costuma precisar do que vem abaixo.

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Sobre o limite desta ferramenta. O resultado é uma estimativa construída com índices oficiais e com as convenções descritas acima, e serve para dimensionar o problema e apoiar uma negociação. Ele não substitui a análise do caso concreto: contrato, decisão judicial e circunstâncias específicas podem mudar o critério, o termo inicial e o próprio índice aplicável.