Pode, mas a penhora não desaparece com a compra: ela acompanha o imóvel e a venda é ineficaz perante o credor que a obteve, nos termos do art. 792 do Código de Processo Civil. A operação só faz sentido quando o preço é usado para quitar a dívida e obter o cancelamento, ou quando a penhora é substituída por outro bem no processo antes do fechamento. Promessa verbal de baixa futura não serve.
O efeito da penhora no negócio
Penhora é o ato pelo qual o juiz vincula um bem do devedor ao pagamento de uma execução. Ela não retira a propriedade nem proíbe a venda, mas torna a alienação posterior sem efeito para aquele credor: o bem continua respondendo pela dívida como se a venda não existisse. O art. 792, inciso III, do Código de Processo Civil presume a fraude quando a constrição estava averbada na matrícula, e o art. 844 diz que a averbação é o que gera presunção absoluta de conhecimento por terceiros.
Na prática, quem compra assim adquire um imóvel que pode ir a leilão na execução alheia. O arrematante recebe o bem livre, e o comprador anterior fica com o direito de cobrar do vendedor o que pagou, o que costuma ser um crédito contra alguém que já não paga suas dívidas.
Caminhos para fechar com segurança
O mais direto é condicionar o pagamento ao cancelamento: parte do preço vai para a quitação da dívida executada, com comprovação nos autos, e o saldo só é liberado depois que a averbação de cancelamento aparece na matrícula. Isso costuma ser feito por escritura com cláusula suspensiva e depósito em conta vinculada ou em poder do tabelião, conforme a prática local.
Outra via é o executado pedir ao juiz a substituição da penhora por outro bem ou por dinheiro, possibilidade prevista no art. 847 do Código de Processo Civil, antes da assinatura. Também é possível comprar dentro do próprio processo, por adjudicação ou arrematação: pelo art. 908 do CPC, os créditos que recaem sobre o bem se transferem para o preço, e o imóvel sai limpo.
O que investigar além da penhora visível
Uma penhora averbada é sinal de que o vendedor tem dívidas, e raramente é a única. Peça a certidão de objeto e pé do processo que a originou, para saber o valor atualizado e se há outros credores habilitados, e tire certidões de distribuição em nome do vendedor. Execução fiscal, dívida trabalhista e execução de alimentos têm preferências próprias e podem alcançar o bem mesmo sem averbação.
Confira ainda se o imóvel é bem de família do vendedor. A impenhorabilidade da Lei 8.009/1990 pode ser alegada por ele para levantar a constrição, mas isso é uma discussão dele com o credor, e não uma garantia para o comprador.
- art. 792Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)a venda de bem penhorado é ineficaz perante o credor; com averbação, a fraude se presume texto oficial
- art. 844Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)a averbação da penhora na matrícula gera presunção absoluta de conhecimento por terceiros texto oficial
- art. 847Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)o executado pode pedir a substituição da penhora por outro bem que baste à dívida texto oficial
- art. 908Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)na arrematação ou adjudicação, os créditos sobre o bem passam a incidir sobre o preço texto oficial
- enunciadoSúmula 375 do STJa fraude à execução depende de penhora registrada ou de prova da má-fé do comprador
