Não há um prazo único. A lei fixa dois anos para a usucapião familiar, cinco para as especiais urbana e rural e para a ordinária com registro cancelado, dez para a ordinária comum e para a extraordinária com moradia ou obras, e quinze para a extraordinária sem nenhum requisito adicional. Qual prazo vale depende do tamanho do imóvel, do uso que se faz dele, da existência de justo título e da boa-fé de quem possui.
Os prazos previstos em lei
A tabela abaixo resume os prazos do Código Civil e da Constituição. Note que o mesmo imóvel pode se encaixar em mais de uma modalidade, e o pedido costuma ser feito pela de prazo menor, com a de prazo maior em caráter subsidiário.
- Dois anos: usucapião familiar, imóvel urbano de até 250 m² abandonado pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro (art. 1.240-A)
- Cinco anos: especial urbana até 250 m² para moradia (art. 1.240) e especial rural até cinquenta hectares (art. 1.239)
- Cinco anos: ordinária com título oneroso registrado e cancelado depois, com moradia ou investimentos (art. 1.242, parágrafo único)
- Dez anos: ordinária com justo título e boa-fé (art. 1.242)
- Dez anos: extraordinária com moradia habitual ou obras e serviços produtivos (art. 1.238, parágrafo único)
- Quinze anos: extraordinária sem título, sem boa-fé e sem outro requisito (art. 1.238)
A partir de quando o tempo conta
O relógio começa quando a posse passa a ser exercida como dono, e não quando a pessoa entra no imóvel. Quem chegou como inquilino só começa a contar depois de um ato claro de rompimento com o proprietário, como parar de pagar e declarar-se dono, o que precisa ser provado. Quem comprou por contrato particular conta desde a entrega das chaves, e pode acrescentar o tempo do vendedor anterior se a posse dele tinha as mesmas características.
O art. 1.244 do Código Civil manda aplicar à usucapião as causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição. Assim, o prazo não corre contra menores de dezesseis anos nem entre cônjuges durante o casamento, e uma ação possessória ou reivindicatória proposta pelo proprietário interrompe a contagem. Os tribunais têm admitido que o prazo se complete durante o processo, com base no art. 493 do Código de Processo Civil, mas isso não é garantia e varia conforme o caso.
Como demonstrar o tempo de posse
Prazo sem prova não vale nada. Os documentos mais úteis são contas de água, luz e IPTU em nome do possuidor, contratos de compra informal com data, recibos de material de construção, cadastro municipal, fotografias datadas e declarações de vizinhos antigos. Na via extrajudicial, a ata notarial do tabelião consolida esses elementos; na judicial, testemunhas costumam ser decisivas.
Uma vez completado o prazo, o direito já existe, e não há prazo para pedir o reconhecimento. Mas a demora tem custo: quanto mais tempo passa, mais difícil localizar confrontantes, herdeiros do antigo proprietário e testemunhas que presenciaram o início da posse.
- art. 1.238Código Civil (Lei 10.406/2002)quinze anos de posse, ou dez com moradia ou obras produtivas, dão a usucapião extraordinária texto oficial
- art. 1.242Código Civil (Lei 10.406/2002)dez anos com justo título e boa-fé, ou cinco em caso de registro cancelado texto oficial
- arts. 1.239, 1.240 e 1.240-ACódigo Civil (Lei 10.406/2002)prazos de cinco e dois anos das usucapiões especiais rural, urbana e familiar texto oficial
- art. 1.244Código Civil (Lei 10.406/2002)as causas que suspendem ou interrompem a prescrição também valem para a usucapião texto oficial
- arts. 183 e 191Constituição Federalfixam em cinco anos as usucapiões especiais urbana e rural texto oficial
