Não. A locação é contrato de forma livre: vale por escrito, com ou sem firma reconhecida, e até verbalmente. O reconhecimento passa a ser exigido para atos registrais, como averbar o contrato na matrícula a fim de garantir a preferência do inquilino na venda ou a vigência da locação perante um comprador, porque o art. 221 da Lei 6.015/1973 exige firmas reconhecidas em instrumento particular levado a registro.
O que a lei exige de forma
O art. 107 do Código Civil diz que a validade da declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a lei a exigir, e a Lei 8.245/1991 não exige nenhuma. Ela apenas trata de modo diferente o contrato escrito com prazo igual ou superior a trinta meses, que permite ao locador retomar o imóvel sem justificativa ao fim do prazo, e os demais, sujeitos às hipóteses do art. 47.
Para cobrar, o contrato também dispensa a firma. O inciso VIII do art. 784 do Código de Processo Civil faz do crédito de aluguel documentalmente comprovado um título executivo, o que permite execução direta, sem ação de conhecimento. Duas testemunhas, previstas no inciso III do mesmo artigo, ajudam a afastar discussão sobre a autenticidade, mas não são requisito nessa hipótese.
Quando o reconhecimento é necessário
A firma reconhecida entra em cena quando o contrato precisa produzir efeito perante terceiros por meio do Registro de Imóveis. É o caso da averbação para o direito de preferência do art. 33 da Lei 8.245/1991, que exige o contrato averbado pelo menos trinta dias antes da venda, e da cláusula de vigência do art. 8º, que obriga o comprador do imóvel a respeitar a locação até o fim do prazo. A caução em imóvel do art. 38 também é averbada.
A assinatura eletrônica mudou esse cenário. A Lei 14.063/2020 classifica as assinaturas em simples, avançada e qualificada, e a qualificada, feita com certificado ICP-Brasil, tem presunção de autenticidade que dispensa reconhecimento de firma. Cartórios de registro aceitam documentos assinados eletronicamente conforme as normas do CNJ, e plataformas de assinatura com validação de identidade são amplamente aceitas entre as partes.
O que pesa mais que a firma
Na disputa real, quase nunca se discute se a assinatura é verdadeira; discute-se o que foi combinado, quem paga cada encargo e em que estado o imóvel foi entregue. Um contrato completo e bem preenchido vale mais do que qualquer carimbo de cartório, e é nele que a atenção deve ser gasta.
- Qualificação completa das partes e do fiador, com estado civil e assinatura do cônjuge do fiador
- Identificação do imóvel pela matrícula e pelo endereço, com a vistoria inicial anexada
- Prazo, valor, índice de reajuste, dia de vencimento e forma de pagamento
- Uma única garantia, entre as do art. 37, descrita com clareza
- Divisão de encargos, regras de benfeitorias e canal formal para notificações
- art. 107Código Civil (Lei 10.406/2002)o negócio jurídico tem forma livre, salvo quando a lei exigir forma especial texto oficial
- arts. 8º e 33Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)cláusula de vigência e direito de preferência dependem de averbação do contrato na matrícula texto oficial
- art. 221Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)instrumento particular só é admitido a registro com as firmas reconhecidas texto oficial
- art. 784, VIIICódigo de Processo Civil (Lei 13.105/2015)o crédito de aluguel documentalmente comprovado é título executivo extrajudicial texto oficial
- art. 4ºLei 14.063/2020 (assinaturas eletrônicas)define as assinaturas eletrônicas simples, avançada e qualificada texto oficial
