É possível assinar, mas o que você adquire é um direito contra o vendedor, não o imóvel. Contrato de gaveta é o instrumento particular que ninguém leva ao registro, quase sempre porque há financiamento em nome de quem vende: a propriedade continua com ele, o banco não reconhece a cessão feita sem sua anuência, e o bem segue respondendo pelas dívidas e pelo inventário de quem consta na matrícula. Se ainda assim for comprar, registre a promessa e busque a anuência do credor.
O que a gaveta realmente compra
O contrato de gaveta costuma ser uma cessão de direitos ou uma promessa de compra e venda por instrumento particular. Ele obriga o vendedor a transferir o imóvel no futuro, mas não é título hábil para o registro: o art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios acima de trinta salários mínimos, e a propriedade só muda de mãos com o registro. Enquanto isso, você paga, mora e reforma um bem que juridicamente é de outra pessoa.
O formato aparece em três cenários: imóvel financiado cujo vendedor não quer ou não consegue transferir o contrato no banco, imóvel de herança ainda sem inventário e imóvel irregular, sem matrícula individual ou com construção não averbada. Em todos eles a gaveta é sintoma de um problema anterior que a assinatura não resolve.
Os riscos concretos
A lista abaixo é do que acontece com frequência, não do que poderia acontecer em tese. Cada item já custou o imóvel ou anos de processo a alguém que comprou confiando apenas na boa relação com o vendedor, e nenhum deles é afastado por cláusula de multa ou por reconhecimento de firma.
- Financiamento com alienação fiduciária: o art. 29 da Lei 9.514/1997 exige anuência expressa do banco; sem ela, atraso do vendedor leva à consolidação e ao leilão, e o comprador perde o imóvel
- Dívidas do vendedor: o bem pode ser penhorado, e o comprador precisa de embargos de terceiro para defender a posse, com base na Súmula 84 do STJ
- Morte do vendedor: o imóvel entra no inventário, e a escritura passa a depender de todos os herdeiros
- Divórcio ou nova venda pelo vendedor: quem registrar primeiro fica com a propriedade
- Regularização antiga do SFH: a Lei 10.150/2000 só alcançou cessões firmadas até outubro de 1996; as demais dependem do banco
- Herdeiros do próprio comprador recebem um contrato, e não um imóvel, e herdam o problema
Como reduzir o risco, se for comprar
A medida mais eficaz é registrar a promessa de compra e venda na matrícula, como permite o art. 1.417 do Código Civil: ela vira direito real, oponível a terceiros, e impede que uma venda posterior ou uma penhora passe na frente. Em imóvel financiado, o passo seguinte é pedir ao banco a transferência do contrato, com nova análise de crédito, ou quitar o saldo e lavrar a escritura direto.
Procuração em causa própria, prevista no art. 685 do Código Civil, ajuda porque não se extingue com a morte do vendedor e permite ao comprador assinar a escritura em nome dele depois, mas não substitui o registro. Retenha parte do preço até a quitação do financiamento, exija as certidões do vendedor e guarde todos os comprovantes de pagamento das parcelas, inclusive das que você pagou em nome dele.
- art. 108Código Civil (Lei 10.406/2002)instrumento particular não serve para transferir imóvel acima de trinta salários mínimos texto oficial
- art. 1.417Código Civil (Lei 10.406/2002)a promessa registrada na matrícula dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel texto oficial
- art. 685Código Civil (Lei 10.406/2002)a procuração em causa própria é irrevogável e não se extingue com a morte de quem a deu texto oficial
- art. 29Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)a transferência dos direitos do devedor sobre imóvel financiado exige anuência expressa do credor texto oficial
- enunciadoSúmula 84 do STJcabem embargos de terceiro com base em compromisso de compra e venda não registrado
