O locador. Problemas de estrutura, infiltração vinda de laje, fachada ou tubulação embutida, telhado, fundações e defeitos que já existiam antes da locação são responsabilidade do proprietário, pelo art. 22 da Lei 8.245/1991. O inquilino responde pelos danos que ele, seus familiares ou visitantes causaram e pelos reparos ligados ao uso diário, e deve avisar o locador assim que perceber o problema, sob pena de responder pelo agravamento.
Como a lei divide os reparos
O art. 22 obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, a manter durante a locação a forma e o destino do bem e a responder pelos vícios ou defeitos anteriores ao contrato. Estrutura, cobertura, rede hidráulica e elétrica embutidas e tudo o que envolve a segurança da edificação entram nessa conta, ainda que o problema só apareça meses depois da entrega.
O art. 23 impõe ao inquilino restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal, reparar de imediato os danos que provocou e comunicar ao locador qualquer defeito cuja correção seja dele. Torneira que pinga, lâmpada queimada, entupimento por descuido e porta danificada são do inquilino; rachadura, telhado que verte e coluna de esgoto rompida são do dono.
Vistoria, aviso e prova
A discussão sobre quem causou o dano se resolve com a vistoria de entrada, que o inquilino pode exigir com descrição minuciosa do estado do imóvel, direito previsto no inciso V do art. 22. Fotos datadas, laudo de vistoria assinado e registro de defeitos preexistentes protegem os dois lados. Sem esse documento, presume-se que o imóvel foi entregue em bom estado, o que prejudica o inquilino na saída.
O aviso ao locador deve ser escrito, com data e fotos, porque o art. 23 faz da comunicação imediata um dever. Quem espera meses para avisar de uma infiltração pode ser responsabilizado pela parte do dano que o silêncio agravou. Enquanto o reparo urgente dura, o art. 26 garante abatimento proporcional do aluguel se passar de dez dias e permite ao inquilino rescindir se passar de trinta.
Se o dono não conserta
O caminho não é descontar do aluguel por conta própria: o abatimento unilateral vira inadimplência e abre porta para o despejo. O inquilino deve notificar com prazo, e, persistindo a omissão, pedir em juízo a obrigação de fazer com tutela de urgência ou a rescisão por infração do locador, com base no art. 9º, sem multa contratual.
Fazer o conserto e cobrar depois é arriscado. O art. 35 prevê indenização das benfeitorias necessárias, mas a Súmula 335 do STJ considera válida a cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção, que está em quase todo contrato. Sem acordo escrito prévio com o locador, o inquilino pode pagar a obra estrutural e não receber nada de volta.
- art. 22, I, III, IV e VLei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)o locador entrega o imóvel apto ao uso, mantém sua forma, responde por vícios anteriores e fornece vistoria texto oficial
- art. 23, III, IV e VLei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)o locatário devolve no estado recebido, avisa defeitos e repara os danos que causou texto oficial
- art. 26Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)reparo urgente do locador acima de dez dias dá abatimento; acima de trinta, permite rescindir texto oficial
- art. 35Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)benfeitorias necessárias são indenizáveis, salvo disposição contratual em contrário texto oficial
- enunciadoSúmula 335 do STJna locação, vale a cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias e ao direito de retenção
