Município pode cobrar IPTU de imóvel que não é meu?

Quem a lei considera contribuinte

O art. 34 do CTN define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, e a Súmula 399 do STJ deixa à lei de cada município escolher entre eles. O STJ também firmou que tanto o dono registrado quanto o promitente comprador que já tem a posse podem ser cobrados, à escolha do fisco. É essa regra que explica por que o vendedor de um imóvel vendido por contrato de gaveta continua recebendo o carnê anos depois.

O que não altera o contribuinte é o acordo entre particulares. Cláusula de contrato de compra e venda ou de locação transferindo o IPTU ao comprador ou ao inquilino vale apenas entre eles, por força do art. 123 do CTN, e a Súmula 614 do STJ nega ao locatário até mesmo legitimidade para discutir o imposto em juízo.

Situações em que a cobrança está errada

Há três grupos. No primeiro, você nunca teve o imóvel: erro de cadastro, homônimo, número de inscrição trocado ou desmembramento mal lançado. No segundo, você já teve e transferiu com registro na matrícula: o adquirente sucedeu nos débitos pelo art. 130 do CTN, e a prefeitura só continua cobrando de você porque ninguém atualizou o cadastro. No terceiro, você vendeu sem registro: aí a cobrança contra você é válida, e a solução é regularizar a transferência e cobrar do comprador o que pagou.

• Matrícula atualizada do imóvel, com as transferências averbadas
• Espelho do cadastro imobiliário na prefeitura, com a inscrição cobrada
• Escritura ou contrato e comprovante da data da entrega da posse
• Carnês e notificações recebidas, com as datas
• Protocolo de pedido de atualização cadastral, se já feito

Como contestar, dentro e fora do processo

O lançamento do IPTU se considera notificado com a entrega do carnê, segundo a Súmula 397 do STJ, e a partir daí corre o prazo da impugnação administrativa previsto na lei municipal, que costuma exigir a prova documental de que você não é o sujeito passivo. Se a prefeitura já inscreveu o débito e executou, a ilegitimidade que se prova com a matrícula cabe em exceção de pré-executividade; a que depende de instrução, em embargos.

Também vale conferir a prescrição: o STJ fixou que o prazo de cinco anos para cobrar o IPTU corre do dia seguinte ao vencimento de cada parcela, e o parcelamento oferecido de ofício no carnê não altera esse marco. Cobranças de exercícios antigos em nome de quem já vendeu o imóvel são frequentemente alcançadas por ele.

Se você comprou e herdou a dívida

O comprador responde pelos débitos de IPTU anteriores à aquisição, porque o crédito acompanha o imóvel, salvo se a escritura trouxe certidão negativa do imposto ou se o imóvel foi arrematado em leilão judicial, caso em que a dívida se sub-roga no preço. Quem comprou sem exigir a certidão pode cobrar o vendedor pelo contrato, mas não pode opor essa relação ao município.