Incorporação imobiliária é a atividade de vender unidades de um edifício antes ou durante a construção, regulada pela Lei 4.591/1964. O registro da incorporação, chamado memorial, é o arquivamento no Registro de Imóveis dos documentos que provam que o terreno pertence à incorporadora, que o projeto foi aprovado e que a fração de cada unidade está definida. Sem ele, o art. 32 proíbe vender: o contrato assinado antes do registro é ilegal e o comprador fica sem direito real sobre a futura unidade.
O que o memorial contém
O art. 32 lista os documentos que a incorporadora arquiva antes de vender a primeira unidade: título de propriedade do terreno, certidões negativas de impostos, protestos e ações, histórico dos títulos de propriedade dos últimos vinte anos, projeto aprovado pela prefeitura, cálculo das áreas, memorial descritivo, orçamento do custo global da obra, discriminação das frações ideais, minuta da convenção de condomínio, declaração do prazo de carência, atestado de idoneidade financeira e declaração sobre vagas de garagem.
Dois dados dessa ficha interessam de imediato a quem compra. O registro vale por cento e oitenta dias e precisa ser revalidado com documentos atualizados, regra do art. 33. E o prazo de carência, quando declarado, é o período em que a incorporadora pode desistir do empreendimento e devolver o que recebeu, conforme o art. 34: comprar dentro dele é comprar sob condição.
Os efeitos para quem compra
O § 2º do art. 32 diz que os contratos de venda ou promessa de unidade, uma vez registrados, são irretratáveis e conferem direito real oponível a terceiros. Isso só é possível porque a incorporação registrada individualiza as frações; sem o memorial, não há o que registrar, e o comprador tem apenas um crédito contra a empresa. O § 3º obriga a incorporadora a indicar o número do registro em todo anúncio, proposta e contrato.
Vender sem registro é contravenção relativa à economia popular, pelo art. 66, e prestar informação falsa sobre a incorporação é crime, pelo art. 65. O patrimônio de afetação dos arts. 31-A a 31-F, quando adotado, separa o terreno e a obra do restante do patrimônio da incorporadora, de modo que uma falência dela não arrasta o empreendimento; a opção é averbada na matrícula e também deve aparecer no contrato.
O que conferir antes de assinar
A verificação é feita na matrícula do terreno, chamada matrícula-mãe, e leva minutos com a certidão em mãos. Depois do habite-se, a incorporadora institui o condomínio e cada unidade recebe matrícula própria, momento em que a escritura definitiva passa a ser possível.
- Registro da incorporação lançado na matrícula do terreno, com número e data
- Averbação de patrimônio de afetação, se a incorporadora o anunciou
- Validade do registro e existência de prazo de carência na declaração arquivada
- Unidade e fração ideal compradas constando da discriminação do memorial
- Proprietário do terreno igual à incorporadora, ou contrato entre eles registrado
- Quadro-resumo do art. 35-A com preço, prazo, tolerância e penalidades destacados
- art. 28Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964)define a incorporação como a atividade de promover e realizar a construção para alienação de unidades texto oficial
- art. 32, caput, §§ 2º e 3ºLei de Incorporações (Lei 4.591/1964)proíbe vender antes do registro, dá direito real ao contrato registrado e exige o número do registro nos anúncios texto oficial
- arts. 33 e 34Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964)o registro vale por cento e oitenta dias e a incorporadora pode declarar prazo de carência para desistir texto oficial
- arts. 31-A a 31-FLei de Incorporações (Lei 4.591/1964)patrimônio de afetação: o empreendimento fica separado do patrimônio da incorporadora texto oficial
- art. 66Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964)negociar unidades sem cumprir as exigências do registro é contravenção contra a economia popular texto oficial
