Depende de onde a cadeia se rompeu. Se o imóvel tem matrícula em nome de quem lhe vendeu e você tem contrato quitado, o caminho é a escritura definitiva ou, na recusa, a adjudicação compulsória. Se o vendedor morreu, passa pelo inventário dos herdeiros. Se não há título algum ou a cadeia está quebrada há anos, resta a usucapião. Se o problema é construção não averbada ou área errada, é averbação ou retificação. O diagnóstico sai da matrícula e dos papéis que você guardou.
Primeiro passo: a matrícula
Peça a certidão de inteiro teor no Registro de Imóveis da circunscrição do bem, pelo endereço ou pela indicação fiscal do IPTU. Ela responde à pergunta que define tudo: em nome de quem o imóvel está. Se aparece transcrição antiga sem matrícula aberta, o cartório abre uma no primeiro ato. Se o imóvel nunca foi individualizado, porque faz parte de uma gleba maior, a regularização começa pelo desmembramento ou pelo loteamento.
Depois, alinhe seus documentos com o que a matrícula mostra: recibo, contrato particular, cessão, promessa, procuração. Cada pessoa entre o proprietário registral e você é um elo que precisa de título próprio. Procuração antiga merece atenção: pelo art. 682 do Código Civil o mandato se extingue com a morte de quem o deu, salvo se foi outorgado em causa própria.
Os caminhos possíveis
Cada situação tem um instrumento próprio, e usar o errado custa tempo e taxas. Em todos os que envolvem transmissão, há ITBI, imposto municipal cuja alíquota varia de cidade para cidade; na usucapião não há, porque a aquisição é originária.
- Escritura pública definitiva, quando o vendedor é o dono registral e concorda em assinar
- Adjudicação compulsória, judicial ou no cartório pelo art. 216-B da Lei 6.015/1973, quando o contrato está quitado e o vendedor se recusa ou sumiu
- Inventário do vendedor falecido, com alvará ou partilha, para que os herdeiros outorguem o título
- Usucapião judicial ou extrajudicial, quando não há título registrável ou a cadeia está perdida
- Averbação da construção com habite-se e certidão previdenciária da obra; retificação de área pelos arts. 212 e 213 da mesma lei
- Regularização fundiária urbana, a Reurb da Lei 13.465/2017, para núcleos informais consolidados
Armadilhas que atrasam a regularização
Escritura não é registro. Muita gente paga a escritura e guarda o traslado em casa; enquanto ele não é levado ao Registro de Imóveis, o art. 1.245 do Código Civil mantém o vendedor como dono. Registrar o contrato em cartório de títulos e documentos também não transfere propriedade: apenas dá data certa ao papel.
Desconfie de quem promete regularizar sem examinar a matrícula. Não existe atalho administrativo que substitua o título faltante, e cada caminho tem custo e prazo próprios. O que reduz os dois é chegar com a cadeia mapeada, os comprovantes de pagamento e a planta do imóvel em mãos.
- art. 1.245Código Civil (Lei 10.406/2002)escritura guardada sem registro não transfere a propriedade; o vendedor continua dono texto oficial
- art. 216-BLei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel com promessa quitada, no Registro de Imóveis texto oficial
- art. 216-ALei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)usucapião reconhecida no cartório, para quem tem posse mas não tem título texto oficial
- arts. 212 e 213Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973)retificação administrativa de área, medidas e confrontações no próprio cartório texto oficial
- art. 13Lei 13.465/2017 (regularização fundiária)cria a Reurb de interesse social e a de interesse específico para núcleos urbanos informais texto oficial
