É possível vender um imóvel antes de terminar o inventário?

Por que a venda direta não funciona

A herança é indivisível até a partilha, e cada herdeiro é dono de uma fração ideal do conjunto, não de um bem específico, conforme o art. 1.791 do Código Civil. O comprador que paga a um herdeiro por uma casa determinada adquire um direito que aquele herdeiro não tinha para vender. O registrador, por sua vez, não registra escritura de venda enquanto a matrícula estiver em nome do falecido, por força do princípio da continuidade do art. 237 da Lei de Registros Públicos.

Alvará judicial: a venda pelo espólio

No inventário judicial, o inventariante pode alienar bens de qualquer espécie com autorização do juiz e depois de ouvidos os interessados, conforme o art. 619, I, do CPC. O pedido de alvará explica a razão da venda, como pagar o ITCMD, quitar dívidas do espólio ou evitar a deterioração do bem, junta avaliação e proposta, e o produto fica depositado em conta judicial ou é aplicado na finalidade autorizada.

O alvará é a solução mais segura para o comprador, porque a escritura é lavrada pelo espólio com o mandado judicial, e o registro é feito diretamente. A desvantagem é o tempo: depende da manifestação de todos os herdeiros, da Fazenda Estadual e, se houver incapaz, do Ministério Público. Quando um herdeiro discorda da venda ou do preço, o juiz decide.

Cessão de direitos hereditários

Se o inventário corre em cartório, ou se os herdeiros querem vender antes de qualquer decisão, todos podem ceder seus direitos hereditários sobre a herança ao comprador por escritura pública, conforme o art. 1.793. O cessionário passa a ocupar o lugar dos herdeiros e recebe o imóvel na partilha. O risco é dele: o quinhão pode ser reduzido por dívidas do espólio, e ele precisa participar do inventário até o fim.

• A cessão exige escritura pública, qualquer que seja o valor
• Ceder direito sobre um bem específico da herança é ineficaz; cede-se a fração ideal, conforme o art. 1.793, §2º
• Coerdeiro tem preferência sobre estranho na compra da quota, tanto por tanto, conforme o art. 1.794
• O ITCMD da herança continua devido, e a cessão onerosa pode gerar ITBI conforme a lei do município
• O cônjuge do herdeiro cedente precisa consentir, salvo separação absoluta, porque a herança é tratada como imóvel

O caminho mais simples costuma ser terminar

Quando os herdeiros concordam e não há dívidas relevantes, concluir a partilha e vender depois é mais barato do que qualquer alternativa: a escritura de inventário em cartório pode ser lavrada em semanas, e a venda vem em seguida, com a matrícula já em nome dos herdeiros. Um contrato preliminar com o comprador, condicionado ao fim do inventário e com o sinal em conta vinculada, protege as duas partes nesse intervalo.