Depende de três coisas: o regime de bens, quando o contrato foi assinado e o que foi pago durante o casamento. Na comunhão parcial, o imóvel financiado na constância do casamento é comum, e o que se divide é o valor já pago e a valorização, não a casa inteira, porque a parte não quitada ainda pertence ao banco. A partilha entre o casal não altera o contrato: os dois continuam devedores até que o banco aceite a transferência ou o saldo seja quitado.
O que exatamente se divide
Em um financiamento com alienação fiduciária, o banco é o proprietário do imóvel até a última parcela, e o casal tem apenas o direito de adquiri-lo ao quitar. Por isso a partilha recai sobre esse direito e sobre o valor pago: entrada, parcelas e amortizações feitas com dinheiro comum. Parcelas pagas antes do casamento, ou com recursos comprovadamente particulares, como herança, ficam fora da conta na comunhão parcial.
A valorização de mercado acompanha a proporção do que foi pago por cada um. Se a casa foi comprada por um dos cônjuges antes do casamento e o financiamento seguiu durante a união, o outro tem direito à metade do que foi amortizado no período, não à metade do imóvel. Pela orientação predominante, o FGTS depositado durante o casamento é fruto do trabalho comum e, se usado na compra, entra na conta como recurso do casal.
Três saídas possíveis
A primeira saída é a mais comum e a mais delicada: a transferência da dívida para um só depende de análise de crédito e de anuência expressa do banco, que pode recusar. Sem essa anuência, o cônjuge que saiu continua devedor perante o banco, mesmo que a sentença diga o contrário, porque o acordo entre o casal não obriga o credor.
- Um fica com o imóvel e a dívida, e compensa o outro pela metade do que foi pago
- O imóvel é vendido, o saldo devedor é quitado e a diferença é dividida
- Os dois mantêm o contrato e dividem as parcelas até a quitação ou a venda
O que a partilha não resolve sozinha
A sentença ou a escritura vale entre os ex-cônjuges. Se quem ficou com a casa deixar de pagar, o banco pode consolidar a propriedade e levar o imóvel a leilão, e a cobrança de eventual saldo alcança os dois devedores originais. Por isso o acordo deve prever o que acontece em caso de inadimplência: direito de regresso, obrigação de vender ou de refinanciar em nome próprio dentro de um prazo definido.
Contratos de programas habitacionais com subsídio têm exigências próprias para a substituição do titular, e alguns limitam a transferência nos primeiros anos. O contrato precisa ser lido antes de negociar quem fica, porque a saída desenhada pelo casal pode simplesmente não ser aceita pelo agente financeiro.
Documentos para a negociação
A planilha de evolução do saldo devedor permite separar o que já foi amortizado do que ainda é do banco; sem ela, a discussão vira estimativa. A origem do dinheiro de cada pagamento importa quando houve entrada com recurso particular ou ajuda da família de um dos lados, e é ela que define se a divisão será ao meio ou proporcional.
- Contrato de financiamento e planilha de evolução do saldo devedor
- Comprovantes das parcelas e amortizações, com a origem do dinheiro
- Extratos do FGTS usado na compra
- Matrícula atualizada do imóvel
- Avaliação de mercado recente
- art. 1.660, ICódigo Civil (Lei 10.406/2002)bens adquiridos a título oneroso na constância do casamento são comuns, mesmo em nome de um só texto oficial
- art. 1.659, I e IICódigo Civil (Lei 10.406/2002)bens anteriores ao casamento e os sub-rogados em seu lugar ficam fora da comunhão parcial texto oficial
- art. 299Código Civil (Lei 10.406/2002)a assunção de dívida por terceiro exige consentimento expresso do credor texto oficial
- art. 22Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)no financiamento com alienação fiduciária, o credor fica com a propriedade resolúvel até a quitação texto oficial
- art. 1.664Código Civil (Lei 10.406/2002)os bens comuns respondem pelas dívidas contraídas para os encargos da família texto oficial
