Sim. O fiador responde pelos aluguéis e encargos que garantiu, nos limites escritos no contrato, e quase sempre de forma solidária, o que permite ao locador cobrá-lo diretamente, sem antes executar o inquilino. Pela redação atual do art. 39 da Lei 8.245/1991, a fiança se estende até a devolução das chaves, mesmo com o contrato prorrogado por prazo indeterminado, salvo cláusula em contrário ou exoneração formal.
Até onde vai a fiança
A fiança precisa ser escrita e não admite interpretação extensiva, regra do art. 819 do Código Civil: o fiador só responde pelo que assinou. Em geral o contrato inclui aluguel, condomínio, IPTU, consumo, multa, juros e honorários, e afasta o benefício de ordem, tornando o fiador devedor solidário. Sem essa renúncia, ele poderia exigir que os bens do inquilino fossem executados primeiro.
A Súmula 214 do STJ protege o fiador contra o que ele não aceitou: aditamento ao contrato feito sem sua anuência, como aumento de aluguel fora do índice, troca de imóvel ou novas condições, não o vincula. A prorrogação automática ao fim do prazo, porém, não é aditamento, e desde a Lei 12.112/2009 a garantia acompanha essa prorrogação.
Como o fiador se desobriga
O inciso X do art. 40 da Lei 8.245/1991 dá ao fiador a saída: quando a locação está prorrogada por prazo indeterminado, ele notifica o locador da intenção de se exonerar e permanece responsável por cento e vinte dias a partir da notificação. A regra geral de sessenta dias do art. 835 do Código Civil não se aplica à locação. Depois da notificação, o locador pode exigir do inquilino nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação.
Há vícios que derrubam a fiança desde a origem. Fiador casado precisa da assinatura do cônjuge, salvo separação absoluta de bens, por força do art. 1.647 do Código Civil, e a Súmula 332 do STJ declara ineficaz por inteiro a fiança prestada sem essa outorga. Fiança assinada em branco, sem valor ou sem identificação do contrato, também é atacável.
O bem de família do fiador
O ponto mais duro para quem afiança é o inciso VII do art. 3º da Lei 8.009/1990: o único imóvel residencial do fiador de locação pode ser penhorado, exceção que não existe para o próprio inquilino. O Supremo Tribunal Federal confirmou a validade dessa regra tanto na locação residencial quanto na comercial, de modo que a casa própria do fiador responde pela dívida.
Pago o débito, o fiador tem direito de regresso contra o afiançado, pelo art. 831 do Código Civil, por tudo o que desembolsou. Na defesa, vale conferir a prescrição, que para aluguéis é de três anos pelo art. 206 do Código Civil, os valores fora do contrato e a existência de aditamentos não assinados.
- art. 39Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)salvo cláusula em contrário, a garantia vale até a devolução do imóvel, mesmo na prorrogação texto oficial
- art. 40, XLei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)na locação prorrogada, o fiador pode se exonerar, respondendo por cento e vinte dias após avisar texto oficial
- art. 819Código Civil (Lei 10.406/2002)a fiança deve ser escrita e não se interpreta além do que foi assinado texto oficial
- art. 3º, VIILei do Bem de Família (Lei 8.009/1990)o imóvel residencial do fiador de locação não é protegido contra penhora texto oficial
- enunciadoSúmula 214 do STJo fiador não responde por aditamento ao contrato com o qual não concordou
