Inquilino precisa pagar condomínio?

Ordinário e extraordinário na lei

O § 1º do art. 23 lista o que é ordinário, e o parágrafo único do art. 22 lista o que é extraordinário. Despesa que mantém o prédio funcionando como está é do inquilino; despesa que o valoriza, o recupera ou o equipa é do dono. Entre as extraordinárias estão reformas na estrutura, pintura de fachadas e esquadrias externas, obras para repor a habitabilidade, indenizações trabalhistas anteriores à locação, instalação de sistemas de segurança, incêndio, telefonia e lazer, paisagismo e a constituição do fundo de reserva.

• Salários, encargos e benefícios dos empregados do condomínio
• Consumo de água, esgoto, luz, gás e força das áreas comuns
• Limpeza, conservação e pintura das instalações internas
• Manutenção de elevadores, porteiro eletrônico, antenas, jardins e equipamentos de uso comum
• Pequenos reparos e rateios de saldo devedor, exceto os de período anterior à locação
• Reposição do fundo de reserva gasto com despesas ordinárias durante a locação

Perante o condomínio, responde o dono

A divisão entre ordinário e extraordinário vale só entre locador e locatário. Para o condomínio, o devedor é sempre o proprietário, porque a contribuição é dever do condômino pelo art. 1.336 do Código Civil e acompanha o imóvel. Se o inquilino não paga, o condomínio cobra o dono, que pode ser executado com base no art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, e só depois cobra o inquilino de volta.

Por isso o art. 25 da Lei 8.245/1991 permite ao locador cobrar as despesas ordinárias junto com o aluguel do mês, e o art. 9º trata a falta de pagamento de encargos como causa de despejo, igual ao aluguel. O inquilino, por sua vez, tem o direito de exigir a comprovação de cada despesa, previsto no § 2º do art. 23, e de ver o rateio discriminado.

As cobranças que geram disputa

Boletos de condomínio misturam rubricas, e é aí que mora o conflito. Taxa extra para trocar o elevador é extraordinária; a manutenção mensal dele é ordinária. Pintura das áreas internas é do inquilino; da fachada, do dono. Reposição do fundo de reserva consumido em despesas do dia a dia é ordinária, mas a formação inicial do fundo e a reposição de gasto anterior à locação não são.

Rateio de saldo devedor de período anterior ao início da locação também fica com o locador, ainda que cobrado durante o contrato. Quando o boleto não separa as verbas, cabe pedir ao síndico o demonstrativo analítico; sem ele, a cobrança do inquilino se apoia em presunção, e a presunção joga contra quem cobra.