O que é adjudicação compulsória de imóvel?

Fundamento e requisitos

Os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil dão ao promitente comprador, com promessa sem arrependimento, o direito de exigir a escritura definitiva e, diante da recusa, de pedir ao juiz a adjudicação do imóvel. Os arts. 463 e 464 completam a lógica: em contrato preliminar, o juiz pode suprir a vontade da parte que não cumpre. A Súmula 239 do STJ afasta a exigência de que o compromisso esteja registrado para esse pedido.

Na prática, três coisas precisam estar provadas: o contrato, público ou particular, com a identificação do imóvel e do preço; a quitação, por recibos, comprovantes bancários ou declaração do vendedor, ou o depósito do saldo restante; e o descumprimento da obrigação de outorgar, normalmente por notificação sem resposta. Cessão de direitos e sucessão do comprador falecido entram na mesma via.

O rito no cartório

O art. 216-B, inserido na Lei de Registros Públicos pela Lei 14.382/2022, permite fazer tudo no Registro de Imóveis da situação do bem, com advogado. O oficial notifica o vendedor para outorgar a escritura em quinze dias; o silêncio caracteriza o inadimplemento. Juntam-se ata notarial com a prova do pagamento e da recusa, certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente mostrando que não há litígio sobre o contrato, o comprovante do ITBI e procuração com poderes específicos.

Se o vendedor apresenta oposição fundamentada, o oficial não conclui o procedimento e o comprador segue para a via judicial, que continua aberta em qualquer caso. Os detalhes do rito estão no Código Nacional de Normas do CNJ. O ITBI é devido como em qualquer transmissão, com alíquota fixada por cada município.

Quando a adjudicação não resolve

O limite mais comum é a cadeia: se quem lhe vendeu também não tinha registrado a compra dele, a adjudicação contra ele não basta, porque o dono na matrícula é outra pessoa. É preciso provar cada elo com instrumento próprio ou, quando isso é impossível, partir para a usucapião. Vendedor falecido não impede o pedido, que passa a ser dirigido ao espólio ou aos herdeiros.

Também não funciona quando o preço não foi integralmente pago e o comprador não deposita o saldo, quando o contrato tem cláusula de arrependimento válida ou quando o próprio comprador está em mora. E a adjudicação não limpa a matrícula: penhora, hipoteca e indisponibilidade lançadas antes continuam lá e precisam ser tratadas à parte.