Primeiro confira a data contratual e a cláusula de tolerância: a Lei 4.591/1964 admite até 180 dias corridos de atraso sem penalidade, desde que a cláusula esteja clara e destacada no contrato. Passado esse prazo, o comprador em dia escolhe entre resolver o contrato, com devolução integral e corrigida em até sessenta dias mais a multa contratual, ou manter a compra e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, além de discutir outros prejuízos comprovados.
O que conta como atraso
A data que vale é a prevista no contrato e no quadro-resumo para a conclusão do empreendimento. A tolerância de 180 dias do art. 43-A só existe se foi pactuada de forma expressa e destacada; sem cláusula, a mora começa no dia seguinte ao prazo. Entrega significa unidade em condições de uso, com habite-se e chaves disponíveis, e não apenas o habite-se protocolado ou o condomínio instalado no papel.
Justificativas como chuvas, falta de mão de obra, escassez de material ou crise econômica são riscos da atividade da incorporadora e, em regra, não afastam a mora; a jurisprudência as trata como fortuito interno. Só eventos realmente externos e imprevisíveis, comprovados caso a caso, têm sido aceitos, e mesmo assim dentro de limites.
As opções depois da tolerância
A primeira opção é resolver o contrato: o § 1º do art. 43-A garante a devolução da integralidade dos valores pagos, corrigidos, mais a multa estabelecida, em até sessenta dias corridos. A segunda é manter a compra e receber, na entrega, a indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, proporcional aos dias, corrigida, prevista no § 2º do mesmo artigo.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou que o aluguel que o comprador pagou ou deixou de receber durante o atraso é prejuízo presumido, mas não se acumula com a multa moratória contratual que tenha a mesma função de indenizar. Também firmou que a cláusula penal prevista só contra o comprador pode ser aplicada contra a incorporadora inadimplente. Dano moral depende de circunstância que ultrapasse o aborrecimento comum, como perda de moradia ou de evento planejado.
Passo a passo prático
A mora da incorporadora nasce sozinha com o vencimento do prazo, mas documentar cada passo define o valor que será recuperado. O art. 30 do Código de Defesa do Consumidor vincula a incorporadora ao que prometeu em anúncio, maquete e material do estande, e o art. 35 dá ao consumidor a escolha entre exigir o cumprimento, aceitar equivalente ou desfazer o negócio com perdas e danos.
- Notificar a incorporadora por escrito, pedindo a nova data e o motivo do atraso
- Guardar contrato, quadro-resumo, comprovantes de pagamento e todo o material publicitário
- Reunir recibos de aluguel ou prova de que o imóvel seria alugado, para os lucros cessantes
- Pedir a planilha do saldo devedor e conferir a correção aplicada após o prazo
- Verificar se a obra tem patrimônio de afetação e a situação financeira da empresa
- Decidir por escrito entre resolver ou manter, mantendo as parcelas em dia até lá
- art. 43-A, caput e §§ 1º e 2ºLei de Incorporações (Lei 4.591/1964)tolerância de 180 dias; depois, resolução com devolução integral ou indenização de 1% ao mês texto oficial
- art. 30Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)a oferta e a publicidade obrigam o fornecedor e integram o contrato texto oficial
- art. 35Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)descumprida a oferta, o consumidor escolhe entre cumprimento, equivalente ou rescisão com perdas e danos texto oficial
- art. 395Código Civil (Lei 10.406/2002)o devedor em mora responde pelos prejuízos, juros, correção e honorários texto oficial
- art. 475Código Civil (Lei 10.406/2002)a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato com indenização texto oficial
