Posso doar imóvel para filho e continuar usando?

Como funciona o usufruto reservado

Na escritura, o doador transfere a propriedade e retém o usufruto vitalício. Enquanto viver, ele tem posse, uso e frutos do imóvel, o que inclui receber aluguel se o alugar, conforme o art. 1.394, e continua responsável pelas despesas ordinárias de conservação e pelos tributos que recaem sobre o bem, como o IPTU. O filho é dono no papel, mas não pode usar nem ocupar o imóvel sem consentimento do usufrutuário.

Com a morte do doador o usufruto se extingue, conforme o art. 1.410, e a propriedade plena se consolida no filho por simples averbação na matrícula, com a certidão de óbito. Não há inventário desse imóvel, porque ele já não pertencia ao falecido. É possível também reservar o usufruto em favor do casal, de modo que ele só termine com a morte do segundo cônjuge.

Formalidades e custos

O ITCMD no Paraná é de 4%, e a forma de apurar a base quando há reserva de usufruto, bem como eventual cobrança na extinção do usufruto, segue a Lei 18.573/2015 e deve ser conferida na redação vigente. Além do imposto há emolumentos da escritura e do registro, ambos proporcionais ao valor do imóvel.

• Escritura pública, obrigatória para imóvel acima de trinta salários mínimos, conforme o art. 108 do Código Civil
• Outorga do cônjuge do doador, salvo regime de separação absoluta, conforme o art. 1.647
• Declaração e pagamento do ITCMD ao Estado, calculado segundo a lei estadual para doação com reserva de usufruto
• Registro da doação e do usufruto na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis
• Certidões do imóvel e do doador, para afastar fraude contra credores

O efeito sobre os outros herdeiros

Doação de pai ou mãe para filho é adiantamento de legítima, conforme o art. 544 do Código Civil. No inventário do doador, o filho beneficiado precisa trazer o valor do imóvel à colação para igualar as partes, conforme o art. 2.002, salvo se a escritura o dispensou expressamente, o que só é possível dentro da metade disponível. A doação que ultrapassar o que o doador poderia deixar em testamento é nula no excesso, pelo art. 549.

Por isso a doação de um único imóvel a um único filho, quando há outros, deve ser pensada junto com o restante do patrimônio: ou se compensa os demais em vida, ou se declara a dispensa de colação com o limite respeitado, ou se aceita que aquele filho receberá menos no inventário. Sem essa conta, a doação vira o estopim da disputa.

Proteções que valem a pena

O usufruto protege o uso, não protege o patrimônio do filho. Se ele se divorciar, tiver dívidas ou morrer antes do doador, a nua-propriedade pode ir para o ex-cônjuge, para credores ou para os herdeiros dele. Cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade, e a cláusula de reversão do art. 547, pela qual o bem volta ao doador se ele sobreviver ao donatário, fecham essas portas e cabem na própria escritura.