Posso rescindir contrato de compra de imóvel na planta?

Desistência por vontade do comprador

O art. 67-A da Lei 4.591/1964, inserido pela Lei do Distrato, autoriza a incorporadora a descontar da devolução a comissão de corretagem integral e a pena convencional de até 25% da quantia paga. Se a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, regime que separa a obra do restante do patrimônio da empresa, o teto sobe para 50%. Também se deduzem IPTU, cotas de condomínio e encargos do período e, se o comprador já usou o imóvel, 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.

O prazo de devolução muda com o regime. No patrimônio de afetação, o saldo é pago em até trinta dias após o habite-se; fora dele, em parcela única, cento e oitenta dias depois do desfazimento. Se a unidade for revendida antes disso, o pagamento ocorre em até trinta dias da revenda. Contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora têm direito de arrependimento de sete dias, com devolução total, inclusive da corretagem.

Resolução por culpa da incorporadora

Quando o atraso ultrapassa a tolerância de 180 dias do art. 43-A, o comprador adimplente pode resolver o contrato e receber a integralidade do que pagou, corrigida, mais a multa contratual, em até sessenta dias corridos. O mesmo direito surge diante de vício grave, alteração do projeto sem anuência ou venda de unidades sem o registro da incorporação, por inadimplemento do vendedor.

O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor proíbe cláusula que imponha a perda total das prestações, e a Súmula 543 do STJ resume a lógica dos dois cenários: restituição imediata e integral quando a culpa é do vendedor, e parcial quando o desfazimento foi provocado pelo comprador. Para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, é esse o parâmetro que os tribunais aplicam para fixar a retenção.

Antes de pedir o distrato

Distrato é a saída mais cara para quem desiste. Ceder o contrato a outro comprador, com anuência da incorporadora, costuma preservar mais valor, e a renegociação do fluxo de parcelas às vezes resolve o aperto que motivou a desistência. Vale também conferir o quadro-resumo exigido pelo art. 35-A: se as penalidades do distrato não estão destacadas nele, a incorporadora tem trinta dias para aditar, e a omissão configura justa causa para a rescisão pelo comprador.

Reúna contrato, quadro-resumo, comprovantes de pagamento, recibo da corretagem e todas as comunicações sobre a obra antes de qualquer notificação. O pedido de distrato deve ser escrito e datado, porque é dele que correm os prazos de devolução, e deve indicar a conta para o depósito e o índice de correção previsto no contrato, para que a incorporadora não tenha margem de escolha depois.