Quais garantias podem ser usadas em contrato de locação?

As quatro modalidades

Cada garantia tem regras próprias de constituição e de execução, e a escolha muda o custo para o inquilino e a rapidez da cobrança para o locador. A caução e a fiança dependem de patrimônio de alguém; o seguro e a cessão de quotas transferem o risco a uma seguradora ou a um fundo.

• Caução: em dinheiro, limitada a três meses de aluguel e depositada em poupança, devolvida com os rendimentos; em bens móveis, registrada em títulos e documentos; em imóvel, averbada na matrícula (art. 38)
• Fiança: terceiro, pessoa física ou jurídica, responde pelas obrigações do inquilino, com assinatura do cônjuge quando casado, e em regra até a devolução das chaves (arts. 39 e 40)
• Seguro de fiança locatícia: apólice paga pelo inquilino que cobre a totalidade das obrigações do contrato, incluindo aluguel, encargos e danos, conforme a cobertura contratada (art. 41)
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: o inquilino aplica recursos em fundo e cede as quotas ao locador, que as executa em caso de inadimplência (art. 37, IV)

Regras comuns a todas

O parágrafo único do art. 37 proíbe mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e o art. 43 transforma a exigência de garantia dupla em contravenção penal. Também é contravenção cobrar antecipadamente o aluguel quando há garantia, salvo na locação por temporada. As despesas de análise cadastral do inquilino e do fiador são do locador, por força do art. 22, inciso VII.

A garantia pode ser substituída durante o contrato. O art. 40 lista as situações em que o locador pode exigir outra: morte, insolvência ou exoneração do fiador, alienação dos bens dados em caução, extinção do seguro, prorrogação por prazo indeterminado sem anuência do fiador. Notificado, o inquilino tem trinta dias para apresentar a nova garantia, sob pena de desfazimento da locação.

Contrato sem garantia

Locar sem garantia é legal e cada vez mais comum. O art. 42 permite ao locador exigir o pagamento do aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo, isto é, adiantado, e o inciso IX do § 1º do art. 59 concede liminar de despejo em quinze dias em caso de falta de pagamento, mediante caução de três aluguéis prestada pelo locador.

Na prática, o locador troca a segurança patrimonial da fiança pela velocidade processual da liminar. Para o inquilino, a ausência de garantia elimina o custo do seguro e a dificuldade de encontrar fiador, mas reduz a margem para atrasar: um único mês pode levar à ordem de desocupação.